Instandhaltung – So bleibt der Wert der Immobilie erhalten

Im Prinzip handelt es sich bei der Instandhaltung um eine Maßnahme, mit der der Soll-Zustand eines Gebäudes bewahrt oder wiederhergestellt werden soll. Im Detail stehen hinter dem Begriff allerdings verschiedene Bereiche, die insgesamt aber demselben, übergreifenden Ziel dienen.

Ein Eigenheim kann auf unterschiedliche Weise von Wert sein: So ist es eine Wertanlage größeren Umfangs, sollte beim Bau oder Erwerb ein späterer Verkauf eingeplant sein. Viel wichtiger ist aber der Wert, den Haus oder Wohnung für die Lebensqualität haben – als Zuhause für die Familie, als Lebensmittelpunkt, als Rückzugsort.
Die Wohnqualität hängt dabei unmittelbar mit der Gebäudequalität zusammen. Das muss nicht zwingend an hochwertigster Innenausstattung liegen, sondern in erster Linie am Zustand des Gebäudes sowie der technischen Ausstattung.

Schon um Wohn- und Gebäudequalität gleichermaßen erhalten zu können, sind Instandhaltungen gewissermaßen Pflicht – bei der unter Umständen sogar gesetzliche Vorgaben (etwa das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot in § 177 des Baugesetzbuchs) greifen. Die Verpflichtung zur Instandhaltung hat darüber hinaus handfeste finanzielle Gründe: Der Immobilienkauf oder Neubau an sich stellt bereits eine erhebliche finanzielle Belastung dar, die sich durch Nachlässigkeiten bei der Pflege nur noch erhöhen würden.

Es gilt daher, durch regelmäßige Inspektionen den Erneuerungsbedarf zu prüfen, um rechtzeitig Schäden vorbeugen und umso höhere Kosten vermeiden zu können. Überhaupt werden die Kosten besser planbar, wenn etwa der Zustand und die mittlere Lebensdauer der verwendeten Materialien bekannt sind. Gleichzeitig haben Eigentümer damit immer einen Überblick über den aktuellen Wert ihrer Immobilie.

Die Prüfung von Alterungs- oder Verschleißerscheinungen bis hin zum möglichen Funktionsverlust ist daher aus vielen Gründen als notwendig geboten. Dazugehörige Unterlagen müssen dem Bauherren gemäß des neuen Bauvertragsrechts ebenso wie andere Dokumente von den ausführenden Unternehmen vorgelegt werden. Das ist nicht zuletzt dann sinnvoll, wenn Sachverständige eingeschaltet werden sollen.

Allgemeinhin und entsprechend der DIN 31051 muss Instandhaltung als Oberbegriff verstanden werden. Darunter sind sämtliche zugehörigen Bereiche zusammengefasst, die wiederum nicht nur begrifflich voneinander getrennt werden müssen. Um sowohl den Soll-Zustand eines Gebäudes erhalten bzw. wiederherstellen, als auch den Ist-Zustand zu erfassen und beurteilen zu können, gehören Inspektionen, Wartungen, Instandsetzungen sowie Verbesserungen in den Rahmen einer allgemeinen Instandhaltung.

In der bereits erwähnten DIN 31051 werden überdies die Begrifflichkeiten und Grundmaßnahmen der Instandhaltung weiter erläutert. Die aktuelle Version, die unter anderem eine Anpassung der Begriffe an die gültige Ausgabe der DIN EN 13306 enthält, läuft unter der Kennzeichnung DIN 31051 | 2018-09.

Hinsichtlich der Kostenermittlung ist die „DIN 276 Kosten im Bauwesen“ interessant, da sie neben Neu- und Umbauten auch Modernisierungen berücksichtigt. Instandsetzungskosten für Gebäude behandelt die „DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau“, mit der sich Nutzungskosten wie Lebenszykluskosten ermitteln und planen lassen. Mit der VDI-Richtlinie 2067 („Wirtschaftlichkeit gebäudetechnischer Anlagen – Grundlagen und Kostenberechnung“) lassen sich zudem die kapital-, bedarfs- und betriebsgebundenen sowie sonstige Kosten für alle Gebäude ermitteln.

Unter Umständen ist es außerdem sinnvoll, sich mit kommunalen Richtlinien für Modernisierungen und Instandsetzungen zu befassen. Darin enthalten sind meist die notwendigen Voraussetzungen, um Fördergelder für dahingehende Maßnahmen zu beantragen.

Aus verschiedenen Gründen haben die im Haus verwendeten Materialien eine unterschiedlich lange Lebensdauer. Das kann an der grundsätzlichen Robustheit des Materials selbst liegen oder an verschieden starkem Verschleiß. Unterm Strich bedeutet das, dass bei manchen Bauteilen häufiger der Zustand kontrolliert werden muss als bei anderen.

Als Richtwert für die Gesamtnutzungsdauer eines Wohnhauses – bei normaler Nutzung – werden 80 bis 100 Jahre veranschlagt. In der Praxis liegt diese in einem Großteil der Fälle deutlich höher. Die einzelnen Bauteile und Materialien wiederum weisen eine sehr unterschiedliche mittlere Lebensdauer vor.

Am langlebigsten sind logischerweise die Teile, die für den „Zusammenhalt“ des Hauses verantwortlich sind: Beispielsweise halten Fundamente, Keller-, Innen- und Außenwände, Geschossdecken sowie Dachkonstruktionen laut Angaben des Bundesbauministeriums durchschnittlich 80 Jahre. Unter den Baumaterialien kommen Keramikfliesen, Natur-, Werk- und Kunststein sowie Innenputz und Verbundestrich auf dieselbe Lebensdauer.

Abweichungen von diesen Durchschnittswerten sind normal, denn über die Lebensdauer von Bauteilen und –materialien bestimmt eine Vielzahl von Faktoren. Dazu gehören die Qualität und Verarbeitung ebenso wie die Beanspruchung – bei außen gelegenen Bauteilen spielen etwa die Witterungsverhältnisse eine erhebliche Rolle. Daraus ergeben sich wiederum sehr unterschiedliche Intervalle für eine Überprüfung des Zustands.

Es stellt sich dabei die Frage, welche Zeiträume für welche Gebäudeteile, Anlagen und Materialien am besten geeignet sind, um rechtzeitig Mängel entdecken und weitreichenderen Schäden vorbeugen zu können.

Eine grobe Orientierung bietet dabei der Bauherren-Schutzbund e.V., der für einige ausgewählte Bauteile und Materialien Empfehlungen für die regelmäßigen Inspektionen ausgibt.

Sinnvoll ist es, bei der Kontrolle die einzelnen Bereiche des Hauses nacheinander durchzugehen. Auf diese Weise erhält jeder Bauteil die notwendige Aufmerksamkeit, so dass keine kleineren Mängel oder größeren Schäden unbemerkt bleiben.

Eine große Hilfe bei diesem systematischen Vorgehen sind jeweilige Checklisten, worauf im gerade kontrollierten Bereich besonders geachtet werden sollte. Das sind sie nicht zuletzt deswegen, weil die zu begutachtenden Bauteile ihrerseits eine Vielzahl unterschiedlicher Einzelteile vorweisen können.

Dächer sind heutzutage aus pflegeleichten und robusten Materialien gebaut, nichtsdestotrotz bleibt der Dachbereich sensibel. Schäden an Dachziegeln, Dämmung oder Fallrohren können schwerwiegende Folgen haben, von denen eben nicht allein das Dach betroffen ist. Auf diese Aspekte ist daher zu achten:

• Überprüfen Sie die Dachziegel auf Vollständigkeit und den richtigen Sitz. Fehlende Dachziegel sollten schnellstmöglich ersetzt, lockere oder verschobene Exemplare wieder korrekt angebracht werden.
• Anschlüsse und Durchdringungen – etwa durch Antennen oder Entlüftungsrohre – sollten regelmäßig auf ihre Dichtigkeit hin untersucht werden.
• Für Regenrinnen und Fallrohre ist eine regelmäßige Säuberung empfehlenswert, bei der Gelegenheit können Sie gleich kontrollieren, ob angebrachte Schneefanggitter oder ähnliche Vorrichtungen noch sicher sind. Weisen Rinnen oder Fallrohre Rostflecken oder undichte Stellen aus, sollten sie umgehend ausgetauscht werden.
• Auf der Innenseite gilt es unter anderem, die hölzernen Teile der Dachkonstruktion auf Pilz- oder Schädlingsbefall zu prüfen. Verdächtig sind außerdem feuchte Stellen an der Innenbekleidung. Auch beschädigte Dichtungsbahnen erfordern ein Eingreifen.

Generell sind Beschädigungen oder Alterungserscheinungen, durch die Feuchtigkeit in die Dachkonstruktion eindringen kann, die größte Gefahr. Schon geringfügige Undichtigkeiten, an Anschlussstellen, der Schornsteineinfassung, dem Traufkasten oder dergleichen können bei Nichtbeachtung gravierende Folgen haben, die letztlich weitreichende Instandhaltungsarbeiten notwendig machen. Alternativ geben Sie im Rahmen eines Wartungsvertrages für Dachflächen die regelmäßige Pflege und Wartung in fachmännische Hände, damit wirklich alle notwendigen Arbeiten innerhalb sinnvoller Intervalle erledigt werden.

Bei Fenstern und Außentüren sorgen Temperaturunterschiede und Wetter- wie Umwelteinflüsse für eine hohe Beanspruchung, die durch die mechanische Belastung durch häufiges Öffnen und Schließen noch weiter gesteigert wird. Wie schon beim Dach geht es auch im Fall von Fenstern und Türen darum, regelmäßig zu überprüfen, ob Anschlussfugen noch dicht sind und wirkungsvoll vor eindringender Feuchtigkeit schützen.

• Wichtig ist zudem, dass Fenster und Türen dicht am Rahmen anliegen und Zugluft verhindern.
• Zeigt die Verglasung erste Anzeichen von „Blindheit“, wenn sie also Luft zieht und damit ihre dämmenden Eigenschaften verliert, sollte dem frühzeitig entgegengewirkt werden.
• Ein neuer Anstrich für Tür- und Fensterrahmen stellt nicht nur eine optische Verbesserung dar, genauso wenig wie abplatzende und abblätternde Anstriche nur ein optischer Makel sind – er erfüllt auch eine schützende Funktion und trägt somit zum längeren Erhalt der Holzelemente bei.

Witterungs- und Umwelteinflüsse sind auch die Faktoren, die bei den Fassaden und dem Haussockel in erster Linie für Beschädigungen und Mängel hervorrufen. Die Folgen äußern sich auf verschiedene Weise und sind in ihrer Beseitigung unterschiedlich aufwändig:

• Verschmutzungen und Krustenbildungen treten dabei am häufigsten auf, können aber durch einfaches Abwaschen, Abbürsten oder den Einsatz von Hochdruckreinigern mit vergleichsweise geringem Aufwand entfernt werden. Das sollten Sie auch tun, da ansonsten die „Atmungsfähigkeit“ der Baustoffe leidet und diese langfristig chemisch angegriffen werden.
• Der Befall mit Algen und Moos ist ein Zeichen für dauerhafte Feuchtigkeit, die etwa durch beschädigte Fugen entstehen kann. Dieses Problem kann zu weiteren Schäden an den betroffenen Bauteilen führen. Mit Bioziden ist Algen und Moos aber beizukommen.
• Sind an der Fassade oder dem Haussockel Kalkauswaschungen oder Salzausblühungen zu erkennen, dringt die Feuchtigkeit nicht nur ein, sondern tritt auch wieder aus. Sie sind daher vornehmlich als Symptom zu betrachten. Reiniger für die Kalkauswaschungen und trockenes Abbürsten für die Salzausblühungen beseitigen diese Anzeichen, darüber hinaus sollten Sie unbedingt die Ursache – etwa durchlässige Oberflächen oder schadhafte Anschlüsse Instand setzen.
• Auch Vögel können Schäden an der Fassade anrichten. Hier gilt es, die Tiere zu beobachten und verträgliche Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Im Grunde sind alle potenziellen Bereiche, in denen Feuchtigkeit eindringen kann, umgehend auszubessern. Das gilt für Risse ebenso wie für Schäden am Putz (etwa frostbedingte Abplatzungen). Dem Gebäudesockel sollten Sie außerdem höchste Aufmerksamkeit zukommen lassen, da er neben den äußeren Einflüssen auch aufsteigender Feuchtigkeit, Spritzwasser etc. ausgesetzt ist.  Er bedarf deshalb eines besonderen Schutzes, der im Idealfall bereits bei der Planung einkalkuliert wurde.

Sollte absehbar sein, dass an Fassade und Sockel Teilreparaturen in größerem Umfang anfallen, ist eventuell eine weitreichendere Maßnahme eine sinnvolle Alternative. Denkbar wäre beispielsweise eine Fassadenverkleidung. Im Gegensatz zu kleineren Instandhaltungsmaßnahmen vergrößert sich der finanzielle Aufwand damit erheblich, dazu kommt die Notwendigkeit einer behördlichen Genehmigung. Außerdem erlebt das Gebäude dadurch eine einschneidende optische Veränderung.

Für beide Gebäudeteile gelten hohe Ansprüche an die Dichtigkeit, da ansonsten – wie bei einem Flachdach – Feuchtigkeitsschäden drohen. Im schlimmsten Fall wird davon sogar die tragende Konstruktion in Mitleidenschaft gezogen. Priorität bei der Kontrolle sollten daher haben:

• Die Abläufe, denn diese müssen frei von Laub oder anderen Verschmutzungen sein.
• Fliesen und Steinplattenbeläge, da bei Rissen, schadhaften Dehnungsfugen oder sich ablösenden Belägen Handlungsbedarf besteht.
• Die Unter- und Stirnseiten, um mögliche Durchfeuchtung (feuchte Stellen oder sich lösender Anstrich) frühzeitig zu erkennen.
• Die Anschlüsse an die Wände, mit besonderem Augenmerk auf die Anschlussfugen.

Brüstung und/oder Geländer, da Beschädigungen einen erheblichen Risikofaktor darstellen – nicht nur für die Bewohner.

Bei modernen Neubauten wird häufig auf einen Keller verzichtet, hier sollte dennoch die Bodenplatte regelmäßig überprüft werden. Bei Gebäuden mit Keller ist dieser unbedingt mit in die Kontrollen einzubeziehen, da eindringende Feuchtigkeit ansonsten unbemerkt Schäden verursachen kann. Folgende Punkte gehören dabei auf Ihre Checkliste:

• Schon vor der Sichtprüfung können Sie den Geruchstest machen. Riecht es in den Kellerräumen muffig, kann das ein Anzeichen für Feuchtigkeit sein.
• Für das Auge sind feuchte Stellen an Verfärbungen zu erkennen, die sich sowohl an Wänden und Decken als auch auf dem Fußboden bilden können. Überprüfen Sie auch gleich, ob im Keller ein Pilzbefall vorliegt.
• Neben Wänden und Böden, die vorzugsweise keine Risse oder ähnliche Merkmale aufweisen sollten, sind die Fenster zu kontrollieren. Wie bei „normalen“ Fenstern kommt es auch hier auf Dichtigkeit, einen sauberen Anschluss ans umliegende Mauerwerk und eventuelle kosmetische Verbesserungen an.

Ergibt der Check des Kellers tatsächlich Feuchtigkeitsschäden, dürfte der Grund in den meisten Fällen bei den Abdichtungen oder Sperrschichten zu finden sein. Daher müssen diese unbedingt zuerst ersetzt oder repariert werden.

Heizen ist ein Kostenfaktor und bleibt es auch bei modernen Heizungsanlagen. Denn selbst wenn diese im Vergleich zu älteren Anlagen über eine bessere Energieeffizienz verfügen, sind sie natürlich trotzdem von Verschleiß- und Alterungserscheinungen betroffen.

Abgesehen davon sind Immobilienbesitzer verpflichtet, die vom Schornsteinfeger durchzuführenden Kehr- und Kontrollarbeiten fristgerecht durchführen zu lassen. Für Schornsteine, Feuerstätten, Rauchableitungen, Lüftungsanlagen etc. legen entsprechende Verordnungen die einzuhaltenden Intervalle für Überprüfung und Reinigung fest.

Dennoch sollten Sie regelmäßig selbst überprüfen, ob

• es Verkalkungen in den Heizkörpern, Wasser- und Abwasserleitungen gibt.
• die Wärmedämmung der Rohrleitungen noch intakt bzw. ausreichend ist.
• die Rohrverbindungen eventuell Auffälligkeiten aufweisen.
• die Armaturen ohne Einschränkung funktionieren. Ständiges Tropfen weist etwa auf einen Funktionsverlust hin, außerdem kann Kalk den Armaturen zusetzen.

Wenn es um die Wartung der Heizungsanlage geht, sollte diese ausschließlich von einer Fachfirma ausgeführt werden. Zum einen wegen der Gewährleistung im Schadensfall, zum anderen um selbst erst gar keine Schäden zu übersehen oder zu verursachen. Bei Gasanlagen zeigt Ihnen der Deutsche Verein des Gas- und Wasserfaches e.V. mit der entsprechenden Anleitung für den Jahres-Check, wie Sie auch ohne fachmännische Unterstützung schon erste Eindrücke vom Zustand der Anschlüsse etc. gewinnen können.

Diese Liste ist keineswegs vollständig, es gibt eine deutlich größere Zahl an Details, die regelmäßig überprüft werden sollten. Insofern sind die hier aufgeführten Gebäudeteile und Ausstattungen gewissermaßen der „Einstieg“ in einen prinzipiell sehr viel umfangreicheren Kontrollgang durch das gesamte Haus.

Nicht unwahrscheinlich, dass der Kontrollgang die eine oder andere „Baustelle“ am Haus zu Tage liefert. Dazu ist die regelmäßige Inspektion immerhin vorgesehen, denn nur so können notwendige Maßnahmen rechtzeitig in die Wege geleitet werden.

Die anfallenden Kosten für Handwerkerleistungen können Sie in vielen Fällen steuerlich geltend machen, pro Jahr und pro Haushalt sind somit Steuernachlässe in einem Umfang von bis zu 1.200 Euro möglich. Das Handwerksblatt verrät in einer Auflistung, welche Leistungen genau von der Steuer abgesetzt werden können und welche Bedingungen dabei gelten. In jedem Fall wird die Instandhaltung Ihrer Traumimmobilie auf diese Weise um einiges günstiger – langfristig betrachtet ist das sicher eine sehr erfreuliche Nachricht.