Baufinanzierung – Die Kosten für den Hausbau ermitteln

So mancher Bauherr nimmt es bei den Vertragsverhandlungen mit der Hausbaufirma nicht so ernst, intensiv und detailliert über die Bau- und Leistungsbeschreibung als Herzstück des Vertrages zu verhandeln. Was die Anbieter da aufschreiben, ist für Laien ohnehin nur schwer zu beurteilen, meinen viele. Das Übrige tut dann der Hinweis des Hausverkäufers, man solle den Vertrag doch erst mal unterschreiben. Auch danach, so zum Beispiel zur Bemusterung, könne man ja über die Angebote noch reden. Wer so handelt verkennt, dass der Vertragspartner als Leistung nur schuldet, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung schwarz auf weiß vereinbart ist. Was im besonders toll ausgestatteten Musterhaus zu sehen war, ist dafür nicht Thema. Wer erst nach Vertragsabschluss so richtig anfängt nachzudenken, wie sein Haus eigentlich gebaut werden soll und welche Ausstattung angestrebt wird, verhandelt einen teuren Vertragsnachtrag nach dem anderen. Nicht selten wird dadurch der bestehende Finanzierungsrahmen gesprengt. Der kühle Rechner, der weiß was er will, sich fachmännischen Rat sucht, um Bau- und Leistungsbeschreibung und Vertragsfestpreis exakt zu verhandeln, kann ohne teure Nachträge auskommen. Es ist eine bekannte Erfahrung: Vieles was vor Vertragsunterschrift verhandelt und vereinbart wird, ist günstiger zu haben. Nachträge zum Vertrag kosten oftmals viel mehr.

Werden Komplettanbieter mit dem schlüsselfertigen Bau des Hauses beauftragt, enden deren Leistungen üblicherweise einen Meter außerhalb des Fundaments. Damit aber Immobilien funktionstüchtig sind, muss die Anbindung an die Versorgungsnetze für Frisch- und Abwasser, Gas und Strom gesichert werden. Die damit verbundenen Baukosten werden oft unterschätzt. Anstatt zum Zeitpunkt der Gesamtkostenermittlung gleich auf die Versorger zuzugehen und sich auf das Grundstück bezogen Kostenvoranschläge geben zulassen, verschiebt man das auf später. Für die Kostenplanung gibt man sich mit überschlägigen Schätzungen zufrieden. Das böse Erwachen folgt! Spätestens dann, wenn die konkreten Anträge bei den Versorgern für die Hausanschlüsse gestellt werden und die ihre Preise präsentieren. In den meisten Fällen halten die angenommenen Pauschalen den tatsächlich anfallenden Kosten nicht stand. Zum Beispiel könnte nicht bedacht worden sein, dass die zur Anbindung verfügbaren Leitungen genau auf der anderen Straßenseite verlaufen und eine aufwändige Straßenquerung erforderlich ist. Oft wird auch bei Grundstücken in zweiter Reihe übersehen, dass die zu überbrückenden erheblichen Entfernungen zwischen Hausstandort und verfügbaren Abnahmepunkten – nicht selten 30 bis 50 Meter – erhebliche Kosten verursachen. Mehrkosten zwischen 5.000 und 10.000 Euro sind keine Seltenheit.

Nichts gegen wohl überlegte und realistisch geplante Eigenleistungen, um Baukosten zu sparen. Es sollte sich aber auch herum gesprochen haben, dass man sich bei Eigenleistungen schnell übernehmen kann. Wie oft wurde davor schon gewarnt? Und doch geschieht es immer wieder. Damit die Finanzierung für den Neubau zustande kommt, fehlt es an Eigenkapital. Also muss die Muskelhypothek herhalten. Bauherren werden dann über Nacht zu „Allround-Handwerkern“, die fliesenlegen und malern können, Bodenbeläge über die gesamte Wohnfläche perfekt einpassen und auf die Gestaltung der Außenanlagen verstehen sie sich ohnehin bestens. So stehen dann schnell Eigenleistungen im Wert von 10.000 bis 15.000 Euro auf dem Papier. Freunde findet man auch, die sich in der Eigenleistungsaufstellung für die Bank als Bauhelfer aufnehmen lassen. Die Stunde der Wahrheit folgt dann meist sechs bis neun Monate später. Die Erkenntnis, wie viel Zeit und Kraft mit den geplanten Arbeiten verbunden sind, ist noch die beste Erfahrung. Der Ärger darüber, dass die Arbeiten doch nicht so gut wie vom Fachmann ausgeführt sind, ist auch noch zu verschmerzen. Richtig schmerzhaft wird die Erkenntnis, dass letztlich doch Handwerker beauftragt werden müssen. Wenn überhaupt möglich, wird die Nachfinanzierung der Kosten sehr teuer! Alles hat eben seinen Preis.