Zahlungspläne am Bau – Erst die Leistung, dann das Geld
Ganz wenige Dinge im Leben zahlt man in einzelnen Etappen, wie beispielsweise ein Auto oder eine Immobilie. Weil die Summen, die den Besitzer wechseln, sehr hoch sind, sollte gerade beim Hausbau ein präziser Zahlungsplan vereinbart werden. Dipl.-Ing. Andreas May, 2. Vorsitzender des Bauherren-Schutzbund e.V. erklärt wie.
Beim Zahlungsplan berühren sich unmittelbar die Interessen von Unternehmern und privaten Bauherren. Unternehmer müssen ihre Bauvorhaben wirtschaftlich kalkulieren und damit die Kosten für Planung und Bauleitung, Baustoffe und Materialien und Handwerker. Bauherren haben darauf zu achten, dass nur tatsächlich erbrachte Leistungen bezahlt und keine Vorauszahlungen geleistet werden. Der Zahlungsplan beim Bauvertrag soll die Interessen beider Vertragspartner ausgewogen berücksichtigen und darf Verbraucher nicht benachteiligen. Dass dies längst nicht immer so ist, hat erneut eine gerade veröffentlichte Gemeinschaftsstudie des Bauherren-Schutzbundes e.V. und dem Institut für Bauforschung Hannover belegt. Für die Studie wurden die Zahlungspläne in 100 Bauverträgen vorwiegend aus den Jahren 2012 und 2013 analysiert.
Zahlungspläne in Bauverträgen können hinsichtlich der Struktur, der Höhe und Anzahl der Abschlagszahlungen sehr unterschiedlich sein. Das trifft insbesondere auf Verträge zu, die zur Errichtung von Ein- oder Zweifamilienhäusern auf dem Grundstück des Auftraggebers geschlossen werden. Eine gesetzliche Regelung zu Abschlagszahlungen – wie vom Bauherren-Schutzbund seit langem gefordert – gibt es noch nicht. Nur für den Zahlungsplan in Bauträgerverträgen gibt es mit der Makler und Bauträgerverordnung eine Vorgabe.
Bauvertrag und Zahlungsplan prüfen
Der Zahlungsplan eines Fertighausanbieters berücksichtigt wertmäßig den hohen Vorfertigungsgrad des Hauses im Werk und hat in der Regel wenige Zahlungsraten, weil nach der Hausmontage nur noch die Ausbauarbeiten auf dem Baugrundstück vorgenommen werden. Wird dagegen ein Haus in konventioneller Weise auf dem Baugrundstück unter Beteiligung von Handwerkern vieler Gewerke errichtet, ist der Zahlungsplan in der Regel in acht bis zwölf Abschlagzahlungen gegliedert. Zahlungspläne von Ausbauhäusern sind daher anders strukturiert als bei Verträgen mit Hausanbietern zur schlüsselfertigen Errichtung eines Hausobjekts.
Unser Rat: Prüfen Sie den Bauvertrag und Zahlungspläne ohne Zeitdruck. Ziehen Sie einen Anwalt Ihres Vertrauens hinzu und beraten Sie sich zur Vorbereitung der Vertragsverhandlung mit einem unabhängigen Bauherrenberater.
Zahlung nach Baufortschritt
Der Zahlungsplan minimiert das finanzielle Risiko von Bauherren, wenn das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung ausgewogen ist und Abschlagszahlungen nur in Übereinstimmung mit dem nachgewiesenen Baufortschritt zu leisten sind. Die Praxis ist davon noch weit entfernt. 31 Prozent der in der Gemeinschaftsstudie untersuchten Zahlungspläne erfüllt nicht einmal im Wesentlichen die Kriterien einer Zahlung nach Baufortschritt. Mehr zu bezahlen als das, was tatsächlich als Leistung des Unternehmers erbracht wurde, stellt für Bauherren ein großes Risiko dar – insbesondere bei Insolvenz des Vertragspartners. Eine aktuelle bundesweite Befragung von Mitgliedern des Bauherren-Schutzbundes ergab, dass 17 Prozent der Befragten mit der Insolvenz des Vertragspartners zu kämpfen hatten. Der damit verbundene finanzielle Schaden beträgt durchschnittlich etwa 29.000 Euro.
Unser Rat: Sorgen Sie dafür, dass der Zahlungsplan die Zahlung nach Baufortschritt gewährleistet und vermeiden Sie das Risiko der Überzahlung.
Sicherheiten für Bauherren einfordern
Nach dem seit 2009 geltenden Forderungssicherungsgesetz haben private Bauherren den Anspruch auf eine Sicherheitsleistung in Höhe von fünf Prozent der Bruttovertragssumme, festgeschrieben im BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch), § 632a Abs. 3. Die Sicherheit bezieht sich auf die fristgerechte und mangelfreie Fertigstellung des Vorhabens. Dieser Anspruch entsteht mit der Fälligkeit der ersten Abschlagszahlung. Kommt es während des Baufortschrittes zu Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages und erhöht sich dadurch der Vergütungsanspruch um mehr als zehn Prozent, muss der Unternehmer dem Bauherrn bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von fünf Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruches leisten. Nur die wenigsten Bauverträge beinhalten diese Sicherheitsleistung. In der bereits genannten Studie war das nur in 19 Prozent der analysierten Verträge der Fall.
Unser Rat: Treffen Sie eine vertragliche Vereinbarung über Sicherheiten für die fristgerechte und mangelfreie Fertigstellung des Bauvorhabens. Es ist Ihr gutes Recht!
Keine Zahlung ohne Gegenleistung
Noch immer enthalten Zahlungspläne – in der Studie waren es 19 Prozent – die Forderung einer ersten Rate bei Vertragsunterzeichnung. Dabei werden von einigen Hausanbietern bereits sechs bis zehn Prozent der Vertragssumme verlangt. Das stellt eine ungesicherte Vorauszahlung ohne jegliche Gegenleistung dar. Damit entsteht für Bauherren ein erhebliches finanzielles Risiko.
Unser Rat: Akzeptieren Sie keine Zahlungen bei Vertragsabschluss ohne Gegenleistung und setzen Sie sich damit bei Vertragsverhandlungen durch.
Vorkasse bei Bauleistungen vermeiden
„Zahlung bei Beauftragung des Architekten“ oder „Zahlung vor Beginn der Dachdeckerarbeiten“ – solche und ähnliche Formulierungen sind bei Zahlungsplänen keine Seltenheit. Derartige Formulierungen sind unrechtmäßig. Verbraucher sollten sich wehren, wenn sie von ihnen gefordert werden. Auch hier macht die Zahlungsplanstudie von BSB und IFB die Praxisrelevanz deutlich. In 28 Prozent der untersuchten Zahlungspläne deuten verwendete Formulierungen darauf hin, dass von Vorkasse zumindest für einzelne Leistungen auszugehen ist.
Unser Rat: Achten Sie beim Zahlungsplan nicht nur auf den Wertumfang der jeweiligen Zahlungsrate sondern sorgen Sie auch dafür, dass erst nach Fertigstellung der Leistung gezahlt wird.
Zurückbehaltungsrecht bei Baumängeln nutzen
Private Bauherren haben ein Zurückbehaltungsrecht bei auftretenden Baumängeln in Höhe des zweifachen Wertumfangs der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Erst jeder dritte Bauherr macht von diesem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch.
Unser Rat: Lassen Sie Mängel durch einen Fachmann dokumentieren und die Mängelbeseitigungskosten bewerten. Nutzen Sie Ihr Zurückbehaltungsrecht durch Minderung der Abschlagzahlung und lassen sie sich rechtlich beraten.
Schlussrate oft zu niedrig
Private Bauherren machen noch zu oft die Erfahrung, dass im letzten Abschnitt vor Fertigstellung des Vorhabens der Unternehmer Restarbeiten nicht mehr zügig ausführt und Baumängel nicht mehr beseitigt. Ein Grund dafür: Weil die Schlussrate äußerst niedrig vereinbart ist, stellt sie für privaten Bauherrn kein ausreichendes Druckmittel gegenüber der Firma mehr dar. Problematisch kann es auch werden, wenn Mängelbeseitigungskosten die Höhe der Abschlusszahlung sichtbar übersteigen.
Unser Rat: Machen Sie es besser als in 59 Prozent der in der Studie untersuchten Zahlungspläne. Vereinbaren Sie eine Schlussrate bei Fertigstellung des Vorhabens, deren Höhe möglichst nicht unter fünf Prozent der Vertragssumme liegt.
Zu kurze Zahlungsfristen vermeiden
Bei vielen Zahlungsplänen werden Verbraucher durch unangemessen kurze Zahlungsfristen benachteiligt. Häufig liest man „die Zahlungsfrist beträgt 3 Werktage“ oder sogar „sofortige Zahlung nach Vorlage der Rechnung“. Aber Bauherren müssen die Möglichkeit haben, vor Zahlung der Abschlagsrate zu prüfen, ob der vereinbarte Baufortschritt nachweislich erreicht ist, die Leistungen mängelfrei erbracht sind und damit die Rechnung fällig wird.
Unser Rat: Vereinbaren Sie bei Verhandlungen zum Vertrag Zahlungsfristen von mindestens acht bis zehn Werktagen.
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Monika LäufleDas könnte Sie auch interessieren:
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