Neues Bauvertragsrecht – Neues Vertragsrecht gilt

Zu Beginn dieses Jahres tritt ein neues Bauvertragsrecht in Kraft. Das Gesetz sorgt für mehr Sicherheit und Transparenz beim Abschluss von Bauverträgen. Private Bauherren profitieren ab sofort von den Bestimmungen des neu gestalteten Werkvertragsrechts, des Bauvertrags und der speziellen Besonderheiten zum sogenannten Verbraucherbauvertrag, der erstmals im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) definiert wurde. Bauunternehmen, die umfangreiche Bauvorhaben realisieren, zum Beispiel Anbieter für schlüsselfertige Häuser oder Firmen, die einen Neubau hinter historischer Fassade realisieren, müssen ihre Vertragsgestaltung künftig überarbeiten. Von den Neuregelungen nicht erfasst sind hingegen Maßnahmen, wie der Anbau eines Wintergartens oder die Neugestaltung des Badezimmers. Konkret treten einige Änderungen in Kraft:

Private Bauherren können abgeschlossene Verbraucherbauverträge nun innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsabschluss widerrufen. Vor Baubeginn müssen sie vom Unternehmer ordnungsgemäß und schriftlich über ihr Recht informiert werden. Sollte dies nicht geschehen, tritt es erst ab dem Zeitpunkt des Hinweises in Kraft. Spätestens ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsabschluss verliert der Bauherr seinen Anspruch auf Widerruf. Doch Vorsicht: Hat der Unternehmer bereits Bauleistungen erbracht und wird dann der Bauvertrag innerhalb der Frist widerrufen, kann er gegebenenfalls bis dahin erbrachte Leistungen abrechnen. Das Widerrufsrecht findet zudem keine Anwendung bei Bauträgerverträgen.

Vor Vertragsabschluss muss der Unternehmer den Verbraucher über die zu erbringenden Bauleistungen informieren. Die Baubeschreibungspflicht gilt gleichermaßen für Verträge mit Anbietern schlüsselfertiger Häuser als auch Bauträgern. Wer hingegen mit eigenem Architekten plant, hat keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Baubeschreibung vom beauftragten Unternehmer. Durch die verbindlichen Angaben können Verbraucher Angebote besser miteinander vergleichen und wissen, welche Leistung und Qualität sie für ihr Geld erhalten. Die höhere Vertragssicherheit mindert gleichzeitig das Mängel- und Kostenrisiko bei der Bauausführung, da man die angebotene Leistung durch einen sachverständigen Dritten besser überprüfen kann.

Verbraucherbauverträge müssen zukünftig verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauwerks treffen. Sofern der Beginn noch nicht fest steht, ist die Dauer der Baumaßnahmen anzugeben. Die Bauzeitregelung sorgt für eine höhere Vertragssicherheit und trägt zur Minderung der wirtschaftlichen Risiken für private Bauherren und Erwerber von Wohneigentum bei. Zudem ermöglicht die frühzeitige Information über die Fertigstellungszeit der Baumaßnahme eine verlässliche Planung.

Ab sofort dürfen Unternehmer nur noch maximal 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung als Abschlagszahlung fordern. Der Restbetrag wird nach der Abnahme fällig. Diese Vorgabe muss in dem Zahlungsplan des Verbraucherbauvertrags berücksichtigt werden. Die Regelung mindert für Verbraucher das Überzahlungsrisiko. Auch sichert die Schutzvorschrift privaten Bauherren am Ende des Erfüllungsstadiums die Handlungsfähigkeit, zum Beispiel wenn sie in die Situation geraten, einen Teil der Vergütung zurückhalten müssen, um einen Mangel zu beseitigen. Achtung: Bei Bauträgerverträgen gilt weiterhin die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Das neue Gesetz veranlasst Unternehmer, den Bauherren Unterlagen zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften vor Beginn der Ausführung, jedoch spätestens mit der Fertigstellung des Bauvorhabens zu übergeben. Hierzu gehören etwa die Genehmigungsplanung, EnEV-Nachweise, Unterlagen zur Instandhaltung und KfW-Nachweise. Durch die Regelung erhalten Verbraucher die Möglichkeit, die Informationen durch einen unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen. Die gesetzliche Regelung erfasst jedoch nicht die Übergabe von allen sinnvollen Dokumenten. Deshalb empfehlen wir, zusätzlich Prüfprotokolle der Elektroanlage, Nachweise über Baugrundgutachten und Ähnliches vertraglich zu fixieren.