Neubau oder Sanierung – Was ist die bessere Option?

Ältere Häuser haben Charme und sind auf den ersten Blick meist günstiger als neuere Immobilien. Daher entscheiden sich viele Menschen bei der Suche nach einem Eigenheim für die Investition in einen Altbau. Gerade angesichts der heutigen Anforderungen an die Energieeffizienz besteht vor dem Einzug aber oft Sanierungsbedarf. Alle wichtigen Gewerke lassen sich theoretisch erneuern und modernisieren, sodass viele kernsanierte Bauten neuwertigen Immobilien am Ende in kaum etwas nachstehen. Zur Finanzierung können Käufer sich ihren Immobilienkredit errechnen. Noch vor der Investition in einen Altbau und der Finanzierung sollten sie den tatsächlichen Sanierungsbedarf des Gebäudes von Experten ermitteln lassen. In der Regel kosten Sanierungen weniger als ein Abriss mit anschließendem Neubau. Allerdings können verdeckte Schäden wie beispielsweise Schadstoffbelastung oder Beschädigungen des Tragwerks einen Abriss zur günstigeren oder sogar unumgänglichen Alternative machen. Mit Schadstoffbelastung ist vor allem bei Häusern zu rechnen, die zwischen 1960 und 1990 erbaut wurden. In der Fassade, dem Dach und den Luftschächten wurde damals häufig Asbest verbaut.

Abgesehen von bestehenden Schäden und Schadstoffen können die seit der Energiewende immer strengeren Vorgaben zur energetischen Sanierung die Kosten für die Altbausanierung explodieren lassen. Gerade Gebäude aus den 1950er bis 1970er Jahren werden oft zu einem Fass ohne Boden, weil sie ihrerzeit ohne Berücksichtigung der Energiekosten geplant wurden. Neben dünnen Außenwänden und veralteten Elektrospeicherheizungen stechen bei derartigen Immobilien oft große Fensterfronten mit Einfachverglasung ins Auge, die allesamt mit viel Aufwand erneuert werden müssen. Auch der Umbau von Kaltdachkonstruktionen, wie sie für Bungalow-Bauten verbreitet waren, ist bei der Sanierung arbeits- und kostenintensiv. Denn unter der Abdichtung dieser Dächer strömt Luft hindurch. Einfach nur zu dämmen reicht in diesem Fall nicht aus. Stattdessen müssen entsprechende Konstruktionen immer abgerissen und neu gebaut werden.

Bei der Kalkulation der Sanierungskosten müssen Experten die oben genannten Faktoren berücksichtigen, damit Immobilienbesitzer eine Entscheidung zwischen Abriss und Sanierung treffen können. Laut Experten lohnt der Abriss, wenn die angesetzten Sanierungskosten mindestens 75 Prozent der errechneten Neubaukosten betragen. Die in diesem Fall um 25 Prozent höheren Ausgaben für einen Neubau nach Abriss sind durch mehrere Argumente gerechtfertigt. Zum einen lassen sich Altbauten aus energetischer Sicht nicht immer komplett so aufrüsten, wie es in einem Neubau möglich wäre. Das kann finanziell zum Nachteil werden, weil entsprechende Häuser so schneller im Wert verfallen. Zum anderen lässt sich ein Neubau nach Abriss vollständig nach individuellen Wünschen gestalten. Beim Altbau sind Kompromisse dagegen die Regel. Dass die Entscheidung für einen Abriss trotzdem nur selten die bessere Alternative ist, verdeutlicht eine Studie der Arbeitsgemeinschaft Zeitgemäßes Bauen. Im Jahr 2011 ermittelte jene, dass nur bei etwa zwölf Prozent aller deutschen Ein- und Zweifamilienhäuser der Neubau nach Abriss wirtschaftlich günstiger war als die Sanierung.

Am Anfang aller Überlegungen bewerten Altbaubesitzer idealerweise die bestehende Immobilie. Wichtig ist insbesondere die Bewertung von Bauteilen wie dem Tragwerk, der Bausubstanz und der technischen Ausstattung. Ist das Haus in einem technisch tragbaren Zustand ist oder weist es schwere Mängel auf? Davon abgesehen berücksichtigt man am besten, inwieweit die Immobilie den energetischen und architektonischen Anforderungen sowie individuellen Wünschen gerecht wird. Nach dieser ersten Bestandsaufnahme wird das Haus auf verdeckte Schäden wie die Belastung mit Asbest oder Holzschutzmittel geprüft. Mängel wie aufsteigende Feuchte an den Hauswänden sind nicht unbedingt ein Abrissgrund und lassen sich anders als Schadstoffbelastung zu moderaten Kosten ausbessern. Jedoch sollte hierbei immer die Verhältnismäßigkeit im Blick behalten werden. Wenn im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen beispielsweise kaum etwas von der ursprünglichen Bausubstanz erhalten werden kann, würde dies eher für einen Abriss sprechen. Nach der umfangreichen Bewertung der Immobilie sollte ein Fachmann eine Kostenschätzung abgeben. Im Idealfall wird je eine für die Sanierung und eine für den Neubau nach Abriss eingeholt. Hierbei sollte man sich niemals auf ein einzelnes Angebot verlassen. Für die beiden Optionen holt man am besten je drei verschiedene Angebote ein, bevor man eine Entscheidung trifft.

Ein altes Gebäude abzureißen und anschließend neu zu bauen, ist in den meisten Fällen kein rechtliches Problem. Neben der jeweiligen Landesbauordnung der Bundesländer bestimmten ortsbezogene Vorgaben, ob und wann man eine Abrissgenehmigung benötigt. Bei denkmalgeschützten Altbauten müssen Hausbesitzer allerdings immer eine Genehmigung des Bauamts einholen, wenn sie etwas an der Bausubstanz ihrer Immobilie verändern wollen. Eine Abrissgenehmigung erteilt das Amt für denkmalgeschützte Bauten in der Regel nur, wenn sie sich tatsächlich nicht angemessen instandsetzen oder instandhalten lassen.