Eigenheim – Sorgenfrei Leben in den eigenen vier Wänden

Auf der anderen Seite heißt Eigenheimbesitzer zu sein aber auch, sich intensiv mit verschiedenen Herausforderungen zu beschäftigen. Dies betrifft unter anderem die regelmäßige Wartung von Heizung und Co. aber auch plötzlich auftretende Defekte. Jedem Immobilienbesitzer muss am Ende klar sein, dass es finanzielle Herausforderungen zu meistern gilt. Damit ihm diese nicht über den Kopf wachsen und existenzbedrohend werden, sollten Hausbesitzer sich stets für den gesamten Weg rüsten.

Sobald die Wände stehen und das Haus ein Dach hat, denken frischgebackene Immobilienbesitzer über den Innenausbau nach und sind froh, wenn sie endlich in die eigenen vier Wände einziehen können. Mit dem Umzug wartet auf alle Beteiligten noch einmal ein hartes Stück Arbeit, das auch an den Nerven zehrt. Zum Glück ist ein Ende in Sicht. Können sich Hausbesitzer wenigstens jetzt ausruhen und die Beine hochlegen? Auch nach dem Umzug und dem Ausräumen der letzten Kartons wartet auf Eigenheimbesitzer noch Arbeit. Gerade beim Neubau geht es direkt nach dem Einzug darum, die Außenanlagen zu gestalten. Ein Rasen, eine stillvoll gestaltete Terrasse oder die Grillecke – es gibt sehr viel zu tun. Erfahrene Eigenheimbesitzer wissen zudem: Sobald ein Projekt erledigt ist, wartet schon wieder neue Arbeit. Was gehört zu den größten „Baustellen“, mit denen Hausbesitzer konfrontiert werden?

Sich für das Eigenheim zu entscheiden, bedeutet, sehr viele Rechte in Anspruch nehmen zu können. Während Mieter in der Gestaltungsfreiheit hinsichtlich der Mietwohnung deutlich eingeschränkt werden, kann sich der Eigentümer sehr viel freier entscheiden und muss auch hinsichtlich der Lautstärke sehr viel weniger Abstriche machen. Aber: Das Eigenheim ist auch eine Verpflichtung, und bringt sehr viel Verantwortung mit sich, etwa in Bezug auf die Erhaltung der Substanz.

Bei einigen Punkten ist von Beginn an an die turnusmäßige Wartung zu denken:

• Haustechnik
• Heizungsanlage
• Rauchabzug/Kamin
• Rohrleitungen
• Fenstern und Türen

Während sich der Blick auf den Außenputz und die Fassade von selbst versteht und auch Fliesen und Innenputz von Eigentümern noch selbst gecheckt werden können, sieht die Situation bei den genannten Wartungsbereichen anders aus.

Heizkessel und Rauchabzug kann genauso nur ein Profi warten wie die Fenster und Türen des Eigenheims. In welchem zeitlichen Abstand sollten die Überprüfungen eigentlich stattfinden? Grundsätzlich gibt es in einigen Bereichen feste Fristen. In Bezug auf den Heizkessel und den Rauchabzug ist unter anderem die Erste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes – kurz 1. BImSchV – wichtig. Sie sieht zeitliche Abstufungen zwischen zwei bis drei Jahren für verschiedene Einbauten vor; je nach Zeitpunkt der Inbetriebnahme:

• Ölfeueranlagen
• Gasfeueranlagen

Es kann entsprechend der individuellen Rahmenbedingungen aber durchaus auch der Fall sein, dass eine Prüfung innerhalb eines Zeitraums von zwölf Monaten nötig ist. Für andere Bereiche sind die Vorgaben weniger streng und basieren eher auf Faustregeln. Hier können sich Eigenheimbesitzer etwa an den Vorgaben orientieren, welche in der Immobilienwirtschaft gelten. So werden zu Beispiel:

• Heizkörper alle fünf Jahre
• Rohrleitungen alle fünf Jahre
• Parkett alle zehn Jahre
• Dachkonstruktionen alle fünf Jahre

im Regelfall kontrolliert und gewartet. Wichtig: In einigen Bereichen ist eine besonders engmaschige Kontrolle erforderlich. Dies gilt für den Dachablauf – sprich die Regenrinne. Sofern möglich, kann ein Eigenheimbesitzer diese Maßnahmen selbst durchführen. Hierbei wird die Dachrinne nicht nur überprüft, sondern auch gleich mit gereinigt.

Grundsätzlich kann auch eine Checkliste dabei helfen, alle wichtigen Bereiche regelmäßig zu prüfen und dabei nichts zu vergessen. Doch warum ist diese teils sehr enge Kontrolle und Wartung nötig? Je besser Immobilienbesitzer ihr Haus im Blick haben, desto eher fällt ein Schaden auf. Wenn dies früh erkannt wird, hält sich der Aufwand zur Beseitigung eher in Grenzen. Komplett verhindern lassen sich solche „Ärgernisse“ dennoch nicht.

Auch eine gründliche Wartung kann nicht verhindern, dass an der Bausubstanz der Zahn der Zeit nagt. Eine Tatsache, der sich Eigenheimbesitzer einfach bewusst sein müssen. Heißt: Es wird über kurz oder lang zu Defekten bzw. Reparaturen kommen. Womit ist in diesem Zusammenhang zu rechnen?

Grundsätzlich gibt es zwei grundlegende Ursachen, aufgrund derer eine Reparatur notwendig wird:

• Verschleiß bzw. altersbedingte Abnutzung,
• äußere Schadensereignisse

Letztere können unter anderem Sturm und Hagel sowie andere Elementarschadensereignisse oder Diebstahl und Vandalismus sein.

Ein technischer Defekt kann zum Beispiel am Heizkessel auftreten, etwa im Bereich der Steuerung. In diesem Fall würde der Schaden sehr schnell auffallen, die Heizung springt einfach nicht mehr an. Sofern eine Messsonde für die Regelung des Verbrennungsvorgangs ausfällt, wird der Defekt oft erst im Rahmen der Prüfung durch den Kaminkehrer bemerkt, was ein Grund für die sehr kurzen Prüfintervalle ist. Mit welchen Kosten müssen Eigenheimbesitzer rechnen?

Bezüglich der Reparaturkosten wird es immer darauf ankommen, was im Detail defekt ist. Das Auswechseln einer Steuersonde am Heizkessel kostet einige hundert Euro. Und auch die Reparaturen rund um Heizkörper, etwa bei einem defekten Thermostat, halten sich meist in Grenzen. Sehr viel teurer kann es allerdings werden, wenn:

• Solarthermieanlagen,
• Dach oder
• Photovoltaik-Anlagen

durch Stürme beschädigt werden. Hier ist mit Reparaturkosten von einigen hundert bis tausend Euro zu rechnen. Auf diese Kosten sollten Immobilienbesitzer zumindest grob vorbereitet sein.

Ohne Strom und Heizung bleibt der Ofen aus und die Wohnung kalt. Eine recht triviale Erkenntnis. Bedeutet in der Praxis aber auch, dass sich Eigentümer immer mit der Frage beschäftigen müssen, was die Belieferung mit elektrischer Energie und Brennstoffen kostet. In diesem Zusammenhang sind verschiedene Punkte zu berücksichtigen.

In Bezug auf Strom liegen die Durchschnittskosten pro Kilowattstunde im Schnitt bei 0,30 Euro. Laut VIK Verband der Industriellen Energie- und Kraftwirtschaft ist der Preisindex für die Herstellung von Strom (Basispreis) seit 2010 von einem Seitwärtstrend geprägt. Aber: Durch Steuern und Umlagen steigen die Preise kontinuierlich. Wer als Eigentümer in diesem Zusammenhang sparen will, muss sich regelmäßig am Markt umschauen. Sehr viel schwieriger ist die Situation bei:

• Heizöl
• Erdgas
• Festbrennstoffe wie Pellets

Hier gibt es starke Preisschwankungen, die sich auch aus geopolitischen Aspekten ergeben. So gehören Besitzer einer Ölfeueranlage zu den Gewinnern des Preiskriegs zwischen den Ölförderstaaten OPEC und Russland 2020. Unterm Strich kostet die Versorgung/Bewirtschaftung der Immobilie bei den Energierohstoffen im Jahr einen vierstelligen Eurobetrag.

Eigenheimbesitzer sind auch Anlieger. Das bedeutet: Ihr Grundstück grenzt ans öffentliche Straßen- und Wegenetz. Hieraus ergibt sich ein hohes Maß an Verantwortung. Im Regelfall wälzen Kommunen die Absicherung von Gehwegen auf Anlieger ab. Im Winter muss der Gehweg freigeräumt und abgesichert werden. Verstöße bzw. die Unterlassung können im Schadensfall zu hohen Ersatzansprüchen führen, wenn ein Passant zum Beispiel ausrutscht und sich eine komplizierte Fraktur zuzieht.

Auf der anderen Seite ergibt sich hieraus ein weiteres Kostenrisiko: Erneuert die Kommune beispielsweise den Straßenbelag oder muss öffentliche aus anderen Gründen renovieren, kann es für Anlieger teuer werden. In den meisten Bundesländern müssen sich die angrenzenden Eigenheimbesitzer über den sogenannten Straßenausbaubeitrag an den Kosten beteiligen. Gerade, wenn sich das Grundstück mit dem Wege- und Straßennetz eine recht lange Grenze teilt, ist das Risiko oft sehr real und kann sich auf einige tausend bis zehntausend Euro belaufen.

Aber: Dieses Risiko lässt sich abschätzen, da die Kostenverteilung im Regelfall über geltende Satzungen fixiert wird. Wer sich für den Kauf einer entsprechenden Immobilie interessiert, sollte entsprechend vorsorgen.

Eigenheime kosten Geld! Es dreht sich hier nicht nur um die laufenden Kosten für Strom und Heizung oder die bereits angesprochenen Wartungsmaßnahmen und Reparaturen. Kostete eine Immobilie vor zehn Jahren in vielen Regionen nicht mehr als 250.000 bis 300.000 Euro (inklusive aller Nebenkosten) sind vielerorts die Preise enorm gestiegen. Zweistellige Preissteigerungsraten haben dazu geführt, dass heute in vielen Regionen schon 400.000 Euro, oft noch deutlich mehr, für Eigenheime bezahlt werden.

Summen, die sich nur mit einer Bankfinanzierung stemmen lassen. Haushalte zahlen Monat für Monat das Baudarlehen ab. Aber: Es kann durch:

• Krankheit
• Scheidung
• wirtschaftliche Probleme

immer wieder dazu kommen, dass die Rückzahlung ins Stocken gerät. Gerade der Jobverlust ist in diesem Zusammenhang eines der gravierenden Risiken und kann jeden Eigenheimbesitzer treffen. Deutschland hat in den letzten Jahren von einer sehr robusten wirtschaftlichen Entwicklung profitiert. Dennoch gibt es keine Jobgarantie und in den letzten Jahren sind lineare Karrieren mit einer dauerhaften Beschäftigung beim selben Arbeitgeber über das gesamte Leben eher seltener geworden.

Wie an den genannten Beispielen unschwer zu erkennen, sehen sich Eigenheimbesitzer verschiedenen Risiken gegenüber. Einige lassen sich ohne fremde Hilfe stemmen, andere Gefahrenbereiche werden schnell essenziell. Dennoch gibt es Möglichkeiten, sich als Hausbesitzer gegen die Risiken abzusichern.

Zu den wichtigen Schritten, die jeder im Auge behalten muss, gehört die Absicherung über Versicherungspolicen. Hierzu gehören:

• Gebäudeversicherung
• Hausratversicherung
• Grundbesitzerhaftpflicht

Wichtig ist, dass die Gebäudeversicherung auch Elementarschadensereignisse wie Überflutungen abdeckt. Die Grundbesitzerhaftpflicht schließt ein sehr umfassendes Haftungsrisiko, das sich für Eigenheimbesitzer ergibt, etwa mit Unfällen Dritter auf dem eigenen Grundstück oder im Zusammenhang mit der Verkehrssicherungspflicht.

Bricht ein Einkommen weg, droht sich dies immer auf die Baufinanzierung auszuwirken. Hausbesitzer können auch hier für ein Sicherheitsnetz sorgen, müssen an dieser Stelle aber sehr vorausschauend agieren. Eine Möglichkeit ist der Abschluss einer Restschuldversicherung. Diese hat die Aufgabe, Ratenzahlungen zu übernehmen, wenn festgelegte Ereignisse wie Arbeitslosigkeit, Scheidung oder Arbeitsunfähigkeit eintreten.

Doch über die Versicherungsbedingungen beschränken die Unternehmen ihre Leistungspflicht. So springt die Versicherung beispielsweise nicht ein, wenn Verträge erst im Trennungsjahr abgeschlossen werden. Auch Wartezeiten können Eigenheimbesitzern einen Strich durch die Rechnung machen. Sehr genau müssen Antragsteller darauf achten, wie lange die Zahlungsfrist im Fall der Arbeitslosigkeit ist. Zwölf Monate wirken anfangs lange, können aber schnell verstreichen. Ein umfassender Leistungszeitraum muss zu den Hauptanliegen beim Abschluss der Restkreditversicherung gehören.

Eine zweite Option zum Schutz der Familie vor finanziellen Schwierigkeiten im Todesfall ist der Abschluss einer Risikolebensversicherung mit fallender Kreditsumme. So können Hinterbliebene die Immobilie entschulden – ohne finanzielle Schwierigkeiten fürchten zu müssen. Ebenfalls eine Möglichkeit wäre eine Kapitalversicherung, die sich im Ernstfall beleihen lässt. Hiermit haben Eigenheimbesitzer einen finanziellen Spielraum, um auf Veränderungen ihrer wirtschaftlichen Situation zu regieren.

Ein Risikofaktor sind die laufenden Kosten der Immobilie. Auf alle Eventualitäten wird sich kein Immobilienbesitzer vorbereiten können. Doch es lassen sich durchaus Prognosen dazu anstellen, in welche Richtung sich die Kosten entwickeln werden. Hieran sehen Haushalte sehr schnell, ob sie sich eine Immobilie überhaupt leisten können.

Wieviel an Aufwand ist für die Berechnung am Ende erforderlich? Angehende Eigenheimbesitzer können hier zu einem Trick greifen – und einfach die Betriebskostenabrechnung ihrer Mietwohnung zur Hand nehmen. Hieran lässt sich sehr schnell erkennen, was an Nebenkosten anfällt. Posten wie der Hausmeisterservice werden herausgerechnet.

Achtung: Trotzdem sollte kein falscher Eindruck entstehen. Die Betriebskosten für einzelne Wohneinheiten im Mehrfamilienhaus sind häufig etwas geringer als für das (freistehende) Eigenheim. Allerdings vermitteln sie einen Eindruck davon, was auf angehende Eigentümer wartet.

Gerade bei den Verbrauchskosten für Warmwasser sowie die Heizung zeigt die Betriebskostenabrechnung auf, welche Bereiche besonders hohen Anteil an den Nebenkosten haben.

Achtung: Es kursieren in verschiedenen Quellen sehr viele Kostenrechner und Rechenbeispiele zu den Betriebskosten eines Eigenheims. Hier genannte Zahlen sind generell mit einem gewissen Abstand zu betrachten, da sie von sehr individuellen Annahmen ausgehen. In der Praxis schwanken unter anderem die öffentlichen Kosten für:

• Wasserversorgung
• Abwasser
• Müllabfuhr
• Straßenreinigung

sehr stark, was die Kostenanteile erheblich verändern kann. Letztlich hilft nur, Informationen über möglichen Kosten im konkreten Fall so genau wie möglich zu beschaffen und auf dieser Basis zu kalkulieren.

Einfluss auf den finanziellen Spielraum hat auch die Gestaltung der Baufinanzierung. Sehr starre Konditionen geben zwar ein hohes Maß an Sicherheit und machen das Ganze planbar. Auf der anderen Seite lässt sich so nicht flexibel auf Veränderungen reagieren. Das beste Beispiel ist die Sondertilgung. Letztere ermöglicht Eigentümern eine schnellere Entschuldung. Flexibilität braucht es aber nicht nur in diese Richtung.

Entscheidend ist am Ende, auf finanzielle Engpässe reagieren zu können. Hierbei helfen:

• Tilgungspausen/Tilgungsaussetzung
• Anpassungen der Tilgung

Beides sind Maßnahmen mit unterschiedlicher Tragweite. Hier kommt es auf den vorher gewählten Vertrag an, ob eine Tilgungsaussetzung bzw. Stundung über einen bestimmten Zeitraum von wenigen Wochen bis Monaten gewährt wird. Wer sich diesbezüglich absichern möchte, sollte einen Anbieter wählen, der die entsprechende Option ermöglicht.

Mit einer Tilgungsanpassung werden die Rahmenbedingungen für die Baufinanzierung grundlegend verändert und an die neuen Bedingungen angepasst. Einige Baufinanzierer flechten die Möglichkeiten direkt in den Kreditvertrag ein, der Anpassungsjoker kann beispielsweise ein- oder zweimalig gezogen werden. Bei vielen anderen Banken bleibt letztlich nur die Möglichkeit individueller Vereinbarungen.

Um auf Reparaturen und kurzfristige Engpässe reagieren zu können, braucht es am Ende eines: Finanzielle Reserven. Auch wenn der eigentliche Kauf oder Bau einer Immobilie sowie der anschließende Schuldendienst sehr viel Geld kosten – es darf nicht ausgeblendet werden, dass ein Polster vorhanden sein muss. Im Idealfall geht es hier um drei bis vier Nettomonatsgehälter, die in jedem Fall zur Verfügung stehen sollten. 5.000 Euro bis 10.000 Euro sind eine gute Faustregel, um sich auf die verschiedenen Situationen reagieren zu können.

Zu den Unwägbarkeiten für Eigenheimbesitzer gehören die Energiepreise bzw. die Kosten für Energierohstoffe. In der Praxis geht es hier vorrangig um den Ölpreis und die Gaspreise. Die Auswahl der Heizung bei Modernisierungen und dem Neubau bietet an dieser Stelle sehr viele Möglichkeiten. Ölheizungen sind inzwischen sehr stark rückläufig, da sie ab dem Jahr 2026 ohnehin nicht mehr montiert werden dürfen.

Auf der anderen Seite sind die Zahlen bei den Gasheizungen deutlich im Anteil gestiegen. Eigentümer, welche diese Heizung mit Solarthermie oder Erdwärme koppeln, machen sich erheblich unabhängiger von Preisschwankungen. Hier bietet sich zudem die Möglichkeit, noch etwas für die Umwelt zu tun – und sich den Einbau einer solchen Heizung etwa durch die KfW fördern zu lassen.

Niedrige Zinsen für Baufinanzierungen haben in den letzten Jahren zu einem Boom der Immobilienbranche geführt. Wer den Weg ins Eigenheim schafft, kann sich entspannt zurücklehnen, zumindest im ersten Moment. Allerdings warten sehr schnell neue Herausforderungen und Aufgaben: Sehr zeitnah beginnt beispielsweise die Wartung der Heizung. Später sind das Dach, Rohrleitungen und Haustechnik dran. Und es kann immer passieren, dass die eine oder andere Reparatur dazwischenkommt. Heißt: Hausbesitzer müssen sich auch auf weitere finanzielle Herausforderungen einstellen, entsprechend vorsorgen und Rücklagen bilden.