Altbausanierung – Viel Altbau für wenig Geld

Nicht jeder Altbau eignet sich, um diese Challenge zu absolvieren. Tatsächlich gibt es drei Punkte, die erfüllt sein müssen. Wer dann immer noch zweifelt, kann sich mit einem Kniff helfen.

Der wohl wichtigste Faktor: Das Haus könnte sofort bezogen werden – auch wenn vielleicht die Einrichtung nicht dem Geschmack der neuen Besitzer entspräche.

Im Einzelnen wäre das folgendes:

• Das Dach ist dicht
• Die Elektrik funktioniert überall
• Kalt- und Warmwasser fließen
• Es gibt keine Schimmelprobleme, nasse Kellerwände und dergleichen, die eine nachträgliche Kellerabdichtung notwendig machen würden
• Die Heizungsanlage wärmt

Sprich, die technische Basis, die ein Haus ausmacht, ist „standfest“ und benötigt keine sofortigen Maßnahmen.

Dass das Haus technisch brauchbar ist, ist zwar von zentraler Bedeutung, aber es ist nicht der einzige Faktor, der stimmen muss. Denn es kann auch in einem solchen Haus Punkte geben, die verhindern, dass die Sanierung durchgeführt werden könnte. Etwa:

• Der Dachstuhl trägt aus Unterdimensionierung oder zurückliegenden Wasserschäden nicht mehr richtig – das sagt einem der Statiker
• Es gibt Verdacht auf Hausschwamm oder noch gefährlichere Dinge wie etwa die früher häufig verwendeten Baugifte, Holzschutzchemie oder Asbest. Hier muss der Baubiologe grünes Licht geben
• Die Fassade ist derartig angegriffen, dass sie in Gänze neu verputzt werden müsste. In dem Fall, konkreter, wenn mehr als zehn Prozent des Altputzes entfernt werden (bloßes Überputzen zählt nicht dazu), muss verpflichtend Fassadendämmung angebracht werden
• Es gibt keine Zentralheizung, Wärme (manchmal auch die Warmwasserbereitung) wird über Etagenöfen sichergestellt.

In solchen Fällen werden die Arbeiten leider umfassender sein müssen, weil das Wohnen hier untragbar unkomfortabel bis gefährlich wäre. Umgekehrt gilt jedoch: Heben auch die Profis, namentlich Statiker und Biologe, ihre Daumen, kann es wirklich losgehen.

Der letzte Faktor, der noch stimmen muss, ist privater Natur: Man selbst darf nicht planen, die vorhandenen Räume in Gänze umzuwidmen. Es ist natürlich okay, wenn das bisherige Elternschlafzimmer zum Kinderzimmer wird und das ans Wohnzimmer angrenzende Esszimmer mit diesem zu einem Raum verschmilzt. Aber Badezimmer muss Badezimmer bleiben, Küche Küche – eben alle Räume, die ansonsten zusätzliche umfangreiche Installationen benötigten. Ferner dürfen auch keine Wanddurchbrüche geplant sein. Dazu gehört auch das Vergrößern von Tür- und Fensteröffnungen. Zusammengefasst also: Der Grundriss sowie der Raumnutzungsplan müssen den neuen Besitzern passen.

Diese Faktoren können alle stimmen. Dennoch sind manche Hausbesitzer vielleicht nicht komplett überzeugt. Vor allem all jene, die ein vollkommen eingerichtetes Haus erworben haben – was etwa nach Erbschaften häufig vorkommt – können sich behelfen: Einfach das Haus grundreinigen. Denn sehr oft ist das, was einem am Ist-Zustand nicht gefällt, bloß der Schmutz der Jahrzehnte. Das gilt besonders häufig bei zuvor von Senioren bewohnten Gebäuden, die altersbedingt keinen so strengen Putzplan mehr umsetzen konnten. Blitzblank wirkt das Haus automatisch freundlicher – und zeigt selbst zuvor den zur Kernsanierung Entschlossenen, dass es sich durchaus lohnen kann, viel von seinem alten Charme zu bewahren.

Man wird in dieser Challenge viel des ursprünglichen Interieurs bewahren können. Doch einige Dinge sollte man austauschen. Entweder, weil der Gesetzgeber es verlangt, weil sonst die Wohnkosten untragbar wären oder weil es ein kleines Detail-Tüpfelchen ist, welches Neu-Touch versprüht.

Der wichtigste Punkt dabei ist die Zentralheizung. Wenn sie funktioniert, gibt es keinen technischen Grund, sie auszutauschen. Ja, das gilt selbst dann, wenn es sich um eine Ölheizung handelt. Denn diese auszutauschen wäre enorm teuer – sowohl in dem Fall, dass sie gegen eine neuere Ölheizung ausgetauscht würde als auch wenn man auf ein komplett anderes Heizsystem umsattelt. Dann will nämlich nicht nur die Heizung, sondern auch der Tank teuer entsorgt werden und es kann sehr viel Aufwand bedeuten, eine komplett neue Peripherie installieren zu lassen – etwa Gasleitungen oder die notwendigen Installationen für eine Wärmepumpe. Umgekehrt ist es mittlerweile problemlos möglich, die notwendige Füllung gestückelt zu zahlen, sodass nicht einmal dieser Punkt einen „Schlag ins Portemonnaie“ bedeutet. Allerdings hat der Gesetzgeber dieser Vorgehensweise eine scharfe Grenze auferlegt, besser bekannt als Austauschpflicht:

„(1) Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nicht mehr betreiben […] Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und nach dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betreiben. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn die vorhandenen Heizkessel Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind.“

Im Einzelnen bedeutet das:

• Es geht nur um den Heizungskessel, nicht die gesamte Anlage
• Das Gesetz greift nur bei Kesseln, die keine Brennwerttechnik verwenden bzw. keine Niedertemperaturkessel sind
• Stichtag ist immer das Einbaudatum der Heizung

Auf jeder Heizung findet sich eine Plakette, die über das Baujahr Aufschluss gibt. Und im Zweifelsfall hilft auch hier der Heizungsinstallateur weiter.

Man muss nicht in jedem Fall Türen und Fenster austauschen – das gilt ganz besonders, wenn es sich nur um Installationen im Hausinneren handelt. Aber falls:

• die Fenster einfach verglast sind
• die Tür aus dünnem Metall besteht (früher häufig bei Haustüren der Fall)
• die Dichtungen marode sind und es keine Austauschmaterialien gibt

sollte man, auch wenn keine Pflicht besteht, in den sauren Apfel beißen und sie austauschen. Andernfalls heizt man buchstäblich zum Fenster hinaus.

Tapeten kann man durchaus auffrischen und sich so viel Arbeit ersparen. Wenn es sich aber um sichtbar abgenutzte Wanddeko handelt, Ecken abgerissen sind, Raufaser durchgescheuert ist (oft rings um Lichtschalter und dort, wo Couches an der Wand standen), sollte man nicht zögern und zu Seifenlösung und Spachtel greifen. Das gilt auch, wenn man generell neu tapezieren möchte – man weiß schließlich nicht, wie viele Lagen auf der Wand kleben und jede davon kann das Ergebnis der neuen Tapezierarbeiten schmälern.

Dass man in einem alten Haus, das seit den 1950ern keinen Elektriker mehr gesehen hat, sowieso die Drehschalter austauschen würde (und diese selten gewordenen Stücke auf eBay und Co. veräußert) versteht sich wahrscheinlich von selbst. Doch auch bei neueren Installationen lohnt der Austausch. Bei Steckdosen ist das verhältnismäßig einfach. Es braucht nur eine neue Blende, die gibt es in jedem Baumarkt und sie ist durch das Lösen der Zentralschraube ausgetauscht. Bei Lichtschaltern hingegen gibt es mehrere Bauweisen, sodass es mitunter nicht möglich ist, bloß die Blende bzw. die Schalterwippe auszutauschen. Allerdings ist es auch kein Hexenwerk, einen Schalter anzuschließen, wenn man die fünf Elektro-Sicherheitsregeln beherzigt:

1. Freischalten (= Sicherung aus)
2. Gegen Wiedereinschalten sichern (= zumindest Zettel über Sicherung kleben)
3. Spannungsfreiheit feststellen (= am Schalter selbst mit Spannungsprüfer testen)
4. Erden und kurzschließen (kann bei 220V-Leitungen unterbleiben)
5. Benachbarte, unter Spannung stehende Teile abdecken (kann bei 220V-Leitungen unterbleiben)

Die Armaturen in Bad und Küche werden in vielen Fällen vom Zahn der Zeit unansehnlich geworden sein. Solange die darunterliegenden Becken aber noch in Ordnung sind, reicht es, nur sie auszutauschen:

1. Wasser an den Absperrhähnen abdrehen
2. Armatur aufdrehen und leerlaufen lassen
3. Wasser-Zuleitung abschrauben
4. Armatur-Halteschraube unter dem Becken lösen

Großer Vorteil: Nicht-wandmontiere Armaturen können beliebig ausgetauscht werden. Nur bei solchen, die direkt an der Wand liegen (Dusche, Badewanne, teilweise Küche) muss vor dem Neukauf der Abstand der Anschlüsse gemessen werden.

Ersetzen sollte man auch die Sockelleisten in den Räumen. An ihnen hat oft der Zahn der Zeit genagt und zudem wirkt ihr Austausch, selbst wenn die alte Tapete nicht entfernt wird, wie eine optische Verjüngungskur.

Man wird bereits viel dadurch sparen, dass man keine tiefgreifenden Sanierungsarbeiten vollzieht. Aber es geht ja darum, maximal zu sparen. Und für dieses hohe Ziel kann man nur raten, sich nur an Baumärkte sowie allgemeine Einrichtungshäuser zu halten, um zwischen Wasserhahn, Lichtschalter und Tapete alles zu kaufen. Sobald man spezialisierte Läden betritt, wird man in aller Regel auf viel teurere Waren treffen. Design-Lichtschalter, Design-Tapeten etc. Wirklich brauchen tut man diese Stücke nicht; was es im Baumarkt gibt, ist in Optik und Qualität meistens „gut genug“.

Tatsächlich ist damit die Liste derjenigen Dinge, die man (natürlich außer den Möbeln) austauschen musste, bereits komplett. Alles, was sich jetzt noch im Haus befindet, kann man mit genügend Eigeninitiative wieder wie neu machen.

Und da beginnen wir mit all jenen Tapeten, welche den vorherigen Punkt „überstanden“ sowie Putze die ebenfalls technisch noch in Ordnung sind. Aus Gründen der Rationalität empfehlen wir, diesen Schritt zu gehen, bevor man die neuen Schalter, Dosenblenden und Sockelleisten installiert, dann muss man sich keine Mühe mit dem Abkleben machen. Überstreichen kann man alles, solange man eine anständig deckende Wandfarbe kauft – das gilt selbst für stark gemusterte Tapeten. Daher gilt hier auch, vorher Wandfarben-Testartikel zu konsultieren und da auf den Punkt „Deckkraft“ zu achten, damit man nicht mehrfach überstreichen muss.

Bei gleicher Gelegenheit kann man auch beweisen, wie fingerfertig man dabei ist, in Putz und Co. Ausbrüche, Überflüssig gewordene Dübellöcher etc. verschwinden zu lassen. Letzteres geht ganz einfach:

1. Eine Schraube in den Dübel drehen, daran ziehen, mit etwas Glück kommt er raus
2. Falls nicht: Den außenliegenden Dübelrand mit einem scharfen Bastelmesser abtrennen
3. Gips anrühren, sodass er die Konsistenz von Nutella hat
4. Ihn mit einem schmalen Spachtel auf das Loch applizieren, dabei in das Loch hineindrücken.
5. Überschüssiges Material mit dem Spachtel abkratzen Mit einem feuchten Spülschwamm den verbliebenen Überfluss abwischen und den Gips auf dem Loch glätten

Auf diese Weise kann man selbst Löcher in glatten Tapeten schließen – streicht man hinterher Farbe darüber, ist nichts mehr zu sehen.

Fliesen sind in alten Gebäuden meist ein enormer Knackpunkt, denn sie sind nur aufwendigst auszutauschen, dafür aber sehr Wohn-Modeströmungs-abhängig – dazu muss man nicht mal „glücklicher“ Neubesitzer von 1970er-Jahre-Farbexperimenten sein. Es besteht also eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass man sich mit dem Fliesendesign, das in seinem „neuen alten“ Badezimmer vorhanden ist, verständlicherweise gar nicht anfreunden kann. Einen Vorteil gibt es in alten Gemäuern allerdings: Dass es so viele Fliesenformate gibt, ist eine relativ junge Erscheinung. Vor dem Jahrtausendwechsel waren die Fliesen der meisten Badezimmer entweder 10 x 10, 18 x 18, 20 x 20, 15 x 20 oder 30 x 30 Zentimeter. Für solche Standardabmessungen gibt es Fliesenaufkleber. Relativ robuste Klebefolien, die bereits auf diese Abmessungen vorgeschnitten sind. Man muss nur noch die Fliesen zuvor gründlich reinigen und kann sie dann neutral bekleben – den Unterschied zu echten Fliesen bemerkt man kaum.

Ebenfalls ein kleiner Schritt, der enorm wirksam ist, ist es, sämtliche Zimmertüren auszuhängen (auch, wenn man sie nicht aufarbeiten möchte) und ihren Schlossmechanismus herauszuschrauben. Gibt man dann auf die Scharnierzargen sowie die beweglichen Teile des Schlosses ein paar Tropfen Multifunktionsöl aus der Sprühdose, funktionieren die Elemente in den allermeisten Fällen wieder so störungsfrei wie am ersten Tag.

Einen unansehnlich gewordenen oder durchgetretenen Teppich- oder Linoleumboden kann man in Streifen schneiden, herausreißen, entsorgen und hat darunter einen frischen Estrich oder schwimmenden Faserholzboden, den man nach Wunsch belegen kann. Was aber, wenn es sich um Massivholz handelt? Ganz einfach: Dafür leiht man sich eine Teller- sowie Boden-Bandschleifmaschine. Mit Hilfe dieser Geräte (staubt sehr stark) kann man einen Holzboden so abschleifen, dass er wie brandneu wirkt – selbst wenn die Dielen vom Zahn der Zeit verzogen sind. Und wem das nicht zusagt, kann die Einfach-Lösung wählen: Holzboden reinigen, Trittschalldämmung auslegen, Laminat darüberlegen. Schleift man dann die Zimmertür untendrunter etwas ab, damit sie freigängig ist, ist das pro Raum eine Sache eines Arbeitstages.

Eine Holzdecke ist gut und schön. Aber was, wenn man sich mit deren Look so gar nicht anfreunden kann – selbst im überstrichenen Zustand? In dem Fall nutzt man den wohl multifunktionellsten Helfer, den man bei der Innenraumgestaltung haben kann: Rigipsplatten. Sofern keine Indizien wie etwa Durchhängung dagegensprechen, kann man diese Platten mit einer ausreichenden Zahl an Schrauben direkt mit der alten Holzdecke verschrauben – der Raum wird nur wenige Millimeter niedriger dadurch. Dann kann man entweder alles sorgfältig verspachteln oder die neue Decke schlicht tapezieren.

Waschbecken, Toilette, Duschwanne. Solange diese Stücke der Installation keine hässlichen Kratzer usw. aufweisen, gibt es eigentlich keinen Grund, warum man sie austauschen sollte – was beim Waschbecken nur eine Sache von zwei zu lösenden Muttern ist, kann in der Dusche immerhin zur halben Badsanierung ausarten. Allerdings ist es auch verständlich, dass viele in diesem Hygienebereich nicht die Stücke der Vorgänger nutzen möchten. Muss man auch nicht. Denn sofern es sich nicht um Kunststoff handelt (was nur bei neueren Dusch- und Badewannen überhaupt der Fall sein wird), hat man es mit emailliertem Stahl oder Massivkeramik zu tun. Beides verfügt über enorm widerstandsfähige Oberflächen – widerstandsfähig genug, um sie mit salzsäurehaltigem Reiniger zu behandeln. Bitte diesen genau nach Anleitung einsetzen und unbedingt Handschuhe und Augenschutz tragen.

Zimmertüren sind nicht immer aus klar gebeiztem Holz, das man nach eigenem Geschmack streichen und so auf optischen Neuzustand bringen kann. Oft sind sie bereits samt Rahmen in mehrere unansehnliche Farbschichten getaucht. Doch auch das kann man angehen – am besten als Arbeitsgang vor dem erklärten Ölen:

1. Türgriffe, Schlossmechanismus ausbauen
2. Tür aushängen, im Freien auf Unterstellböcke legen
3. Boden um den Rahmen gut abdecken
4. Auf den Rahmen nach Anleitung Farb-Abbeizmittel auftragen, nach dem Einwirken die Farbe per Spachtel entfernen
5. In gleicher Weise bei der Tür verfahren. Etwaige Glasscheiben mit Klebeband und Zeitung abdecken

Danach werden Tür und Rahmen in jedem Fall von Lack und Co. befreit sein, aber wahrscheinlich noch nicht ganz ansehnlich. In dem Fall benötigt man einen Exzenterschleifer mit Schleifscheiben in 180er Körnung. Damit glättet man nun alles, was noch nicht schön ist – und hat danach alle Freiheiten, zwischen Öl und Lack einen neuen, attraktiven Auftrag aufs Holz zu bringen.

Wer sich mit Häusern befasst, hat automatisch auch schon von der Dämmpflicht gehört – schon dieser Artikel hat sie ja bei der Fassade bereits erwähnt. Allerdings gibt es hier eine Menge Halbwissen, denn die Pflicht gilt längst nicht universell. So greift sie nicht:

• Wenn die Fassade bloß neu gestrichen wird, wenn einzelne Putz-Macken ausgebessert werden oder der alte Putz einfach einen frischen Überzug bekommt
• Bei der Decke des unbeheizten Kellers
• Wenn der Dachboden ODER die oberste Decke bereits gedämmt sind und den Mindestanforderungen der DIN 4108 genügen
• Wenn das Gebäude ein offizielles Baudenkmal ist, das in der Liste der jeweiligen Denkmalschutzbehörde aufgeführt ist

Und im Zweifelsfall genügt es auch bereits, den Fußboden auf dem alten Dachboden mit Dämmwolle auszulegen – dieser Mini-Schritt ist wirklich enorm günstig.

Man kann absolut den Gegenwert eines Neubaus in die umfassende Sanierung eines Bestandsgebäudes stecken – aber man muss es eben nicht. Das hat nicht nur Geldersparnis zur Folge, sondern auch, dass von dem Charakter des alten Hauses viel erhalten bleibt, was man andernfalls oft im Sanierungs-Rausch zu übereifrig entfernt. Und nicht wenige waren nach einem derartigen Vorgehen noch Jahre später froh, so gefühlvoll agiert zu haben – denn einmal weggeworfen lässt sich nicht mehr umkehren.