Bau- und Leistungsbeschreibung – Defizite erkennen

Eine umfangreiche Bau- und Leistungsbeschreibung ist noch lange keine gute! Vielmehr kommt es, wie in Deutschland nicht anders zu erwarten, auf präzise Formulierungen an. Bei Sätzen oder Umschreibungen wie eine moderne Heizungsanlage nach EnEV oder Markenfabrikat sollten Sie Bedenken anmelden, denn diese deuten darauf hin, dass Ihr Bauträger plant, jeweils die einfachste und billigste Qualität an Haustechnik zu verwenden. So kann es passieren, dass den Bauherren bei der Bemusterung Fliesen für neun Euro pro Quadratmeter vorgelegt werden, die optisch so gar nicht dem entsprechen, was sich die Bauherren ursprünglich für den Innenausbau vorgestellt haben. Was im hochwertig ausgestatteten Musterhaus zu sehen war, spielt keine Rolle, allein die Bau- und Leistungsbeschreibung ist ausschlaggebend.
Besteht der Bauherr auf die Verwendung hochwertiger Baustoffe und Haustechnik, tritt der Bauträger nur allzu gerne in Aktion – allerdings nur gegen einen deutlichen Aufpreis. Diejenigen Leistungen, die in der Bau- und Leistungsbeschreibung vermerkt sind, werden grundsätzlich in der für den Bauträger günstigsten Varianten ausgeführt. Deshalb sollten Leistungsbeschreibungen den Standard „Anerkannte Regeln der Technik“ beinhalten. Das bedeutet, dass mehr als die DIN-Normen und aktuelle Standards der Hersteller eingehalten werden. Formulierungen wie „Änderungen der genannten Materialien und Produkte aus Gründen technischer Neuerungen oder der Wirtschaftlichkeit bleiben dem Auftragnehmer vorbehalten“ sollten hingegen ersatzlos gestrichen werden.

Zur Risikoabsicherung sollte so viel als möglich schon vor Vertragsschluss in der Bau- und Leistungsbeschreibung festgelegt werden. Hier können kluge Rechner persönliche Vorstellungen bis hin zu konkreten Marken als Standard durchsetzen und muss diese nicht nachträglich als Sonderwunsch beantragen, der dann extra kostet. Zusätzlich empfiehlt sich ein einseitiges Anordnungsrecht. Es spricht dem Bauherren das Recht zu, Änderungen anzuordnen. Ohne das Anordnungsrecht kann der Auftragnehmer die Änderungen verweigern oder die Finanzierung durch den Bauherren verlangen, der oft nicht den tatsächlichen Mehrkosten entspricht.

Bei der Durchsicht der Bau- und Leistungsbeschreibung vor Vertragsschluss sollten Bauherren genau darauf achten, ob eine Leistung tatsächlich als Inklusivleistung aufgeführt ist oder ob es sich um eine extra berechnete Leistung handelt. Falls im Vertragstext vermerkt ist: „Baustrom wird grundsätzlich übernommen bis zu einer Höhe von X Euro“, handelt es sich um eine Exklusivleistung. Wenn Erdaushub nur bei einer – laut Vertrag – bestimmten Bodenklasse übernommen wird, handelt es sich ebenfalls um eine Exklusivleistung.
Prinzipiell wird alles, was nicht in der Baubeschreibung aufgeführt wird, auch nicht gemacht. Vorsicht zum Beispiel, wenn Ihr Grundstück an die öffentlichen Versorgungsnetze für Wasser, Gas und Strom angebunden werden soll: Bei Komplettanbietern schlüsselfertigen Bauens enden die Leitungen und die Verantwortung üblicherweise einen Meter außerhalb des Fundaments. Planungsleistungen sind qua Gesetz eigentlich keine Bauleistungen. Vereinbaren Sie deshalb unbedingt, dass die Ausführungsplanung zum Leistungsumfang dazugehört. Auch die Bauleitung gemäß Landesbauordnung sollte als Bauleistung enthalten sein. Wenn eine Leistung, obwohl nicht in der Beschreibung aufgeführt, dennoch erledigt werden soll, gehört das nicht zum Service, sondern geschieht wiederum nur gegen Zusatzzahlung.

Expertentipps können bares Geld sparen! Ob eine Bauleistung qualitativ hochwertig ist, kann ein Laie, was die meisten Bauherren sein dürften, schwer beurteilen. Sie sind also gut beraten, den Kontakt zu einem Sachverständigen zu suchen, der einzelne Leistungen, die komplette Bau- und Leistungsbeschreibung oder gleich den ganzen Bauvertrag vor Vertragsabschluss auf Herz und Nieren prüft. Der Sachverständige kann auch im Rahmen einer Qualitätskontrolle die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen, wie zum Beispiel beim Schallschutz, überprüfen. So können potenzielle Baumängel oder Prozesskosten im Streitfall vermieden werden.
Die nötigen Infos, wie Sie an einen kompetenten Bauherrenberater gelangen, erhalten Sie beispielsweise beim Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) und beim Verband Privater Bauherren (VPB). Erst wenn alle Leistungen inklusive der Bemusterung festgelegt sind, sollten Sie den Festpreis ermitteln lassen und erst dann den Vertrag unterschreiben.