Bauabnahme – Die Abnahme deckt Mängel und Fehler auf

Laut Baurecht kann der Unternehmer als Auftragnehmer verlangen, dass der Bauherr als Auftraggeber die vertragsmäßig erbrachte Bauleistung durch die sogenannte Bauabnahme abnimmt. Durch die Bauabnahme sollen Sie als Bauherr die Gelegenheit bekommen, die vereinbarten und erbrachten Bauleistungen des Bauunternehmers zu überprüfen. Bauabnahme bedeutet, dass der Auftraggeber die erbrachte Werkleistung entgegennimmt und diese zugleich als im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei akzeptiert. Oft wird die Abnahme vom Auftraggeber ausdrücklich erklärt, zum Beispiel durch seine Unterschrift unter dem Abnahmeprotokoll. Fehlt es an einer solchen ausdrücklichen Erklärung des Auftraggebers, kann eine Abnahmeerklärung auch in einem schlüssigen Verhalten des Auftraggebers liegen. Zum Beispiel indem der Auftraggeber die Werkleistung beanstandungsfrei längere Zeit nutzt beziehungsweise die Schlussrechnung des Auftragnehmers ungekürzt begleicht.

Da die Bauabnahme mit einschneidenden Rechtsfolgen verbunden ist, empfiehlt es sich, dass der Auftraggeber ausdrücklich die Bauabnahme erklärt und den Zeitpunkt durch ein unterzeichnetes Protokoll bestätigt. Die Vertragsparteien sollten deshalb eine förmliche Abnahme und das Abnahmeprozedere im Bauvertrag regeln. Dazu gehören eine schriftliche Abnahmeerklärung, ein gemeinsamer Abnahmetermin vor Ort sowie beispielsweise eine Aufforderung zur Abnahme durch den Auftragnehmer und Einladungsfristen zum Abnahmetermin. Die Abnahme einzelner Teilleistungen, die sogenannte Teilabnahme, ist möglich, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Für Bauherrn sind Teilabnahmen einzelner, zeitlich unterschiedlich fertiggestellter Gewerke in der Regel jedoch nachteilig und sollten deshalb nicht vereinbart werden. Eine Ausnahme bildet im Bauträgervertrag bei Mehrfamilienhäusern die Vereinbarung der Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums.

Liegen unwesentliche Mängel oder Restleistungen vor beziehungsweise ist im Bauvertrag eine Vertragsstrafe für überschrittene Fertigstellungstermine vereinbart, sollte der Bauherr folgendes beachten: er muss sich diese, sofern ihm bekannt, bei Bauabnahme vorbehalten. Die Abnahme muss der Bauherr nur dann erklären, wenn das hergestellte Werk frei von wesentlichen Mängeln und im Wesentlichen fertig gestellt ist. Halten Sie alle Ihnen bekannten Mängel des Gebäudes schriftlich im Abnahmeprotokoll fest, da Sie ansonsten Ihre Mängelrechte – bis auf den Schadens- und Aufwendungsersatz – verlieren. Zudem müssen Sie sich die Ansprüche auf Zahlung der Vertragsstrafe gegen den Unternehmer, die im Bauvertrag für die nicht fristgerechte Fertigstellung vereinbart wurden und die angefallen sind, ebenfalls im Abnahmeprotokoll vorbehalten. Bei vorbehaltenen Mängeln können Sie im Abnahmeprotokoll eine Frist zur Mängelbeseitigung festlegen.

Bezüglich der im Abnahmeprotokoll vorbehaltenen Mängel beziehungsweise bezüglich der erstmals nach Bauabnahme bekannt gewordenen Mängel, ist der Bauunternehmer innerhalb der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren zur Nacherfüllung verpflichtet. In diesem Fall können Sie dem Unternehmer eine Mängelrüge zusenden, in der Sie die Mängel nach äußerem Erscheinungsbild sowie räumlicher Lage beschreiben und einen Termin zur Nachbesserung setzten. Nach Ablauf dieser Frist können Sie statt der Nacherfüllung die Erstattung der Ersatzvornahmekosten (Kosten für einen Betrieb, der an Stelle des Unternehmers, die Arbeiten ausgeführt hat, einschließlich Vorschuss), Rücktritt vom Vertrag, Minderung und Schadensersatz oder Aufwendungsersatz verlangen.

Bauherren müssen sich bewusst sein, dass die Bauabnahme eine wichtige Erklärung ist. Schon bei den Vertragsverhandlungen ist darauf zu achten, dass möglichst eine förmliche Abnahme ohne Teilabnahmen vereinbart wird. Spätestens vor Erklärung der Bauabnahme sollte die erbrachte Werkleistung qualitativ und quantitativ fachmännisch abgenommen werden, am besten durch einen qualifizierten Sachverständigen. Bei Erklärung der Abnahme hat sich der Bauherr die Ansprüche auf Zahlung der vereinbarten Vertragsstrafe und die ihm bekannten Mängel vorzubehalten. Lassen Sie sich bei der Bauabnahme nicht unter Druck setzen und gehen Sie mit Hilfe eines Sachverständigen alle Gewerke durch, denn der Teufel steckt gerade hier im Detail.