Zahlungsplan – So sieht ein perfekter Zahlungsplan aus

Das Bauunternehmen muss wirtschaftlich kalkulieren und möchte Gewinne erzielen. Bauherren sind jedoch nur gewillt das zu zahlen, was tatsächlich und mangelfrei errichtet wurde. Entscheidend ist daher die Ausgestaltung eines Zahlungsplanes, der die Anzahl der Abschläge, ihre Höhe und den Zeitpunkt ihrer Fälligkeit festlegt. Diese Zahlungspläne sind hinsichtlich der Höhe und Anzahl der Abschlagszahlungen sehr unterschiedlich: Der Zahlungsplan eines Fertighausanbieters kommt regelmäßig aufgrund des hohen Vorfertigungsgrades des Hauses mit weniger Raten aus, die allerdings höher ausfallen. Bei einem Haus, das auf einem Grundstück mit vielen Gewerken und Handwerkern gebaut wird, umfasst der Zahlungsplan vergleichsweise mehr Abschlagszahlungen, die niedriger ausfallen.

Bei einem unausgewogenen Zahlungsplan besteht für den Bauherrn das Risiko, versteckte Vorkasse zu leisten. Er bezahlt Abschläge, ohne dass ein Wertzuwachs auf seinem Grundstück gegenübersteht. Geht das Bauunternehmen insolvent, ist die Überzahlung für den Bauherren zunächst einmal verloren. Ob er nach Abschluss des Insolvenzverfahrens einen Teil zurück erhält, ist zumindest fraglich. Eine Untersuchung aus dem Jahr 2013 zeigte, dass der durchschnittliche Schaden eines Bauherrn im Insolvenzfall des Unternehmens zirka 29.000 Euro betrug. Es gilt also, versteckte Vorkasse zu vermeiden. Hierzu sollten Bauherren den Zahlungsplan, den die Bauunternehmen meistens formularmäßig vorgeben, von einem unabhängigen Experten, etwa einem Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V., prüfen und gegebenenfalls umgestalten lassen.

Bis vor kurzem gab es keine gesetzliche Regelung für die Höhe und Anzahl der Abschlagszahlungen. Lediglich für den Bauträgervertrag enthält die Makler- und Bauträgerverordnung Vorgaben. Seit das neue Bauvertragsrecht Anfang 2018 in Kraft getreten ist, hat sich die Situation für private Bauherren entscheidend verbessert: Es besteht eine Regelung in § 650m Abs. 1 BGB, wonach der Unternehmer Abschlagszahlungen lediglich bis zu einer Höhe von 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung (einschließlich etwaiger Nachtragsvergütungen) verlangen darf. Die Vorschrift soll verhindern, dass Abschlagsforderungen zu hoch sind – das wären versteckte und nach dem Gesetz unzulässige Vorauszahlungen. Wichtig: Die Vorschrift gilt nur für Verbraucherbauverträge. Das ist ein Vertrag, bei dem der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird (§ 650i Abs. 1 BGB). Die Vorschrift kann nicht auf Verträge mit mehreren Handwerkern angewendet werden, da der Verbraucher nicht bei einem Unternehmer die Errichtung eines (kompletten) Hauses beauftragt hat.