Bauträgervertrag – Rechte und Risiken

Der Bauträgervertrag bringt privaten Bauherren, die mit dem Bauträger bauen, im Wesentlichen die gleichen Vorteile wie den Bauherren, die auf eigenem Grund und Boden bauen: Recht auf Unterlagenherausgabe, klare Terminen, Baubeschreibung. Verschlechtert hat sich die Lage der Bauherren, die mit dem Bauträger bauen, aber durch den Ausschluss des bisher geltenden außerordentlichen Kündigungsrechts, das seit 2018 im Gesetz für alle Bauverträge geregelt ist. Das heißt: Beim Bauträgervertrag ist keine freie und außerordentliche Kündigung mehr möglich!

Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass Bauherren über den Bauträgervertrag nur ein attraktives Grundstück erwerben, indem sie den Vertrag kurz nach Baubeginn kündigen, dann das Areal übernehmen und das Haus in Eigenregie bauen. Das war bis zur Einführung des Bauvertragsrechts vor 2018 möglich, wenn auch mit hohen Anforderungen verbunden. Heutzutage bleiben Bauherren und Bauträger auf Gedeih und Verderb aneinander gekettet. „Umso wichtiger ist, dass sich Bauherren rechtzeitig über Inhalt und Konsequenzen des Bauvertrags aufklären lassen“, rät Holger Freitag und empfiehlt dazu unbedingt neutrale Berater. Der VPB geht davon aus, dass extreme Probleme, die bislang durch eine ausnahmsweise Kündigung gelöst werden konnten, nun vor Gericht landen, mit allen damit verbundenen Verzögerungen und Unwägbarkeiten. Mit diesem wie auch anderen Aspekten des Bauträgervertrags ist der VPB nicht zufrieden und wirbt bei den entsprechenden Stellen der Gesetzgebung um weitere Verbesserungen.

Nicht alle Rechte im Bauträgervertrag gelten uneingeschränkt. So müssen zwar Bauträger in Zukunft eine Baubeschreibung vor Vertragsschluss übergeben, diese wird aber nicht automatisch Bestandteil des Vertrags. Wegen der Grundstückskaufkomponente müssen Bauträgerverträge komplett notariell beurkundet werden. Während Bauherren beim Verbraucherbauvertrag nur klären müssen, was an der vorgelegten Baubeschreibung noch geändert werden soll, müssen sie beim Notartermin aufpassen, damit auch wirklich alles aus der Baubeschreibung beurkundet wird, was sie in der Überlegungsphase gut und richtig fanden. Beim Bauträgervertrag gilt, was der Notar beurkundet hat.

Wer mit dem Bauträger baut, der hat heute einen Unterlagenherausgabeanspruch. Das wertet der VPB als großen Fortschritt. Allerdings gilt der Anspruch wie beim Verbraucherbauvertrag lediglich für jene Unterlagen, die die Bauherren benötigen, um gegenüber den Behörden und Förderbanken nachzuweisen, dass die Bauleistung so ausgeführt werden wird, wie es den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht oder den Förderrichtlinien. Alle weiteren Unterlagen müssen vorab vertraglich vereinbart werden.

Auch die Bauzeit muss beim Bauträgervertrag angegeben werden. Das war nach VPB-Erfahrung meist auch schon vor 2018 so. In den meisten Bauträgerverträgen hatten die Notare ein taggenaues Fertigstellungsdatum eingesetzt. Nun ist es verbrieftes Recht.

Nicht vorgesehen ist im Bauträgervertrag das einseitige Anordnungsrecht für private Bauherren – das es im Bau- und im Verbraucherbauvertrag gibt. Damit soll verhindert werden, dass sich, zum Beispiel beim Bau einer Eigentumswohnungsanlage, die einzelnen Erwerber mit unterschiedlichen Anordnungen widersprechen und damit den Bau verzögern.

Beim Bauträgervertrag gibt es auch kein Widerrufsrecht. Dafür bekommen die Bauherren 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vom Notar die Vertragsurkunden zugeschickt. „Damit haben sie zwei Wochen Zeit, um die Vertragsunterlagen von unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen“, erläutert Holger Freitag und rät, diese Zeit auch unbedingt dafür zu nutzen. „Ergeben sich dabei Änderungswünsche, müssen die vor der Beurkundung in den Vertrag aufgenommen werden.“ Werden größere Änderungen später noch einvernehmlich vereinbart, müssen sie in jedem Fall notariell beurkundet werden.

Noch ein für Bauherren wichtiger Unterschied zum Verbraucherbauvertrag: Abschlagszahlungen sind beim Bauträgervertrag nicht auf 90 Prozent gedeckelt. Es gilt weiterhin die Abschlagszahlungsverordnung, die inhaltlich an den § 3 Abs. 1 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) anknüpft. „Private Bauherren sollten darauf achten, dass sie nicht unfreiwillig finanziell in Vorlage gehen, indem sie auf Rechnungen für Arbeiten voll bezahlen, die noch gar nicht oder nicht mängelfrei ausgeführt wurden“, rät der VPB-Vertrauensanwalt.