Gutachter hilft bei Mängeln – Machen Sie Ihr Recht geltend

Eines ist klar: Wenn der Bauherr den Schaden nicht selbst verursacht hat, dann muss er sich an den Bauunternehmer halten, der für den Bau beziehungsweise das beschädigte Bauteil verantwortlich ist. Dieser Unternehmer ist innerhalb der Gewährleistungsfrist (im privaten Hausbau normalerweise fünf Jahre ab Abnahme) zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Zumindest theoretisch – und wenn er noch am Markt ist und nicht längst insolvent.

Die Bauherren müssen den Mangel gegenüber dem Unternehmer rügen – so heißt der Fachausdruck – und die Beseitigung des Mangels verlangen. Was passiert aber, wenn der Unternehmer nicht reagiert oder den Schaden nicht beseitigt, weil er behauptet, er sei gar nicht zuständig, sondern eine andere Firma? Auch dann müssen die Bauherren nicht auf ihre Rechte verzichten. Sie dürfen in dem Fall sogar ohne weitere Rücksprache mit dem Bauunternehmer einen Sachverständigen beauftragen, der Ursache und Ausmaß des bereits vorhandenen Schadens feststellt.

Die Kosten für dieses Gutachten sind, sofern ein Mangel vorliegt, sogenannte Mangelfolgeschäden. Und die muss der Unternehmer den Bauherren als Schadensersatz bezahlen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH VII ZR 392 / 00 und BGH VII ZR 338/01). Die Urteile gelten für alle Verträge, die nach VOB/B geschlossen wurden, ebenso wie für alle Bauverträge nach BGB. Damit hat der BGH private Bauherren gegenüber unwilligen Bauunternehmern gestärkt.

Anders verhält es sich allerdings, wenn der Sachverständige von vornherein und vorbeugend mit der Überwachung eines Bauvorhabens beauftragt wird. Die Kosten für die laufende Baukontrolle tragen immer die Bauherren, die den Sachverständigen beauftragt haben. Der Bauunternehmer muss diese Baukontrolle nicht bezahlen – auch nicht, wenn der Sachverständige dabei tatsächlich einen Mangel feststellt. Die oben erwähnte neue Rechtssprechung bezieht sich ausdrücklich nur auf Mängel, die nach der Bauabnahme auftreten und die der Bauunternehmer nicht beseitigt, obwohl er es tun müsste.

Allerdings gibt es einen rechtlichen Stolperstein, den Bauherren beachten müssen, wenn sie einen Mangel rügen und dessen Beseitigung fordern: Nur der Unternehmer, der den Mangel verursacht hat, ist auch zur Beseitigung verpflichtet. Beauftragen die Bauherren aus Unkenntnis die falschen Unternehmer, obwohl sie das hätten erkennen können, dann kann der Unternehmer gegenüber den Bauherren Schadensersatz geltend machen. Auch das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Das Urteil (BGH VIII ZR 246/06) befasste sich mit einem Kaufvertrag, lässt sich aber auf den Baubereich übertragen. Das bedeutet in der Praxis: Der zu Unrecht für den Mangel gerügte Unternehmer kann den rügenden Bauherren alle Auslagen, Fahrtkosten und die Arbeitszeit in Rechnung stellen, die er hatte, um festzustellen, dass er gar nicht für den Schaden verantwortlich ist. Deshalb: Mängelrügen immer an den richtigen Adressaten schicken! Sonst wird es unter Umständen teuer. Bei der Klärung der Frage, wer der richtige Ansprechpartner für die Mängelbeseitigung ist, brauchen die Bauherren oft den fachlichen Rat des unabhängigen Sachverständigen.

Für die Bauherren, die kurz nach Einzug ins neue Haus den feuchten Fleck an der Kellerwand finden, empfiehlt sich folgendes Prozedere, damit sie zu ihrem Recht kommen: Zunächst klären, ob sie den feuchten Fleck im Keller nicht vielleicht selbst verursacht haben, etwa durch eine leckende Waschmaschine. Ist dies nicht der Fall, dann den Bauunternehmer zur Mängelbeseitigung auffordern. Handelt es sich um einen Bauträger, der den Bau insgesamt übernommen hat, dann ist er der richtige Ansprechpartner. Er muss die Sache mit seinen Subunternehmern klären.

Schwieriger wird es für die Bauherren, wenn sie keinen Generalunternehmer beauftragt, sondern die verschiedenen Gewerke einzeln vergeben haben. Dann kommen unter Umständen mehrere Verursacher für den Mangel infrage. Wenden sie sich nun an den falschen, kann dies zu einem Schadensersatzanspruch gegen sie führen, wie oben beschrieben. Deshalb ist es in der Praxis sinnvoll, bereits an dieser Stelle den Sachverständigen zu beauftragen und um Klärung der Zuständigkeit zu bitten.

Problem dabei: Wer trägt die Kosten für den Sachverständigen? Eigentlich der Unternehmer. Der wird aber sagen, es habe keines Sachverständigen bedurft, er sei als verantwantwortungsvoller Unternehmer seinen Pflichten auch so nachgekommen, wenn die Bauherren ihn nur dazu aufgefordet hätten. Der VPB rät deshalb dazu, sich hier abzusichern: Wenn für einen Schaden mehrere Firmen infrage kommen, dann sollten die Bauherren all diese Unternehmer anschreiben, ihnen den Mangel schildern und ihnen mitteilen, dass er vermutet, sie seien für den Mangel zuständig. Außerdem sollte er dazuschreiben, er würde dies, wenn sich der Bauunternehmer nicht äußert, durch einen Sachverständigen prüfen lassen. Dann muss der zuständige Unternehmer später auf jeden Fall die Kosten für den Gutachter tragen – sofern er der Verursacher des Schadens ist.

Eine komplexe Sache, verbunden mit Kosten und Aufregung. Bauherren sollten die Relationen im Blick behalten. Wenn es um kleinere Schäden geht, dann sind die Sachverständigenhonorare vergleichsweise gering und wiegen das viele zeitraubende Hin und Her zwischen Bauherr und Unternehmer oft schnell auf. Es lohnt sich also, in jedem Fall den Unabhängigen zu beauftragen, auch wenn man zum Schluss auf einem Teil seiner Kosten sitzen bleiben könnte.

Verstreicht diese Frist und der Unternehmer meldet sich nicht, dann haben die Bauherren Handlungsfreiheit und können alle Mängelansprüche ausüben. Das heißt, sie können entweder die Rechnung mindern, sofern noch etwas aussteht. Oder sie können den Unternehmer wegen Schadensersatz belangen. Und sie dürfen, wie eingangs beschrieben, ohne irgendeine Frist einzuhalten, einen Gutachter einschalten, den der Bauunternehmer später bezahlen muss. Außerdem können sie eine sogenannte Ersatzvornahme beauftragen. Das heißt, sie dürfen eine Fremdfirma mit der Beseitigung des Schadens beauftragen – und der Verursacher bezahlt die Rechnung. Sie können zunächst Vorschuss für diese Kosten verlangen.

Ist es allerdings erst einmal soweit gekommen, müssen die Bauherren in der Regel ohnehin ihre Rechte, Kosten und Auslagen vor Gericht einklagen. Das kann Jahre dauern. Deshalb lohnen sich die Vertragskontrolle vor Abschluss des Bauvertrags und die laufende Qualitätskontrolle durch den unabhängigen Sachverständigen: Er erkennt viele Probleme im Bauablauf, lange bevor sie sich zu Baumängeln entwickeln.