Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung –
Wie viel brauche ich wirklich?

Früher hieß es: 20 Prozent des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital stammen. Das gilt so nicht mehr, denn mittlerweile gibt es viele Banken, die mehr als 80 Prozent des Haus- oder Wohnungspreises finanzieren. Was aber nach wie vor zutrifft: Die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die Maklerkosten sollten aus eigener Tasche gezahlt werden. Das ist bei den aktuell hohen Immobilienkosten gar nicht mal ohne: Zur Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent – je nach Bundesland – kommen noch zwei Prozent für Notar und Grundbuch hinzu sowie der Makler. In Summe kommt schnell ein Plus von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusammen. Matthias Zetzl ist Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Pfaffenhofen und meint: „Gerade bei jungen Käufern oder Bauherren ist das Ersparte oft mit den Nebenkosten aufgebraucht.“

Bei sehr guter Bonität finanzieren einige Banken sogar die gesamte Bau- oder Kaufsumme. Gute Bonität heißt, dass jemand in den Augen des Kreditinstituts kreditwürdig ist – und das auf lange Sicht. Wer noch am Anfang der Berufslaufbahn steht und noch wenig verdient bzw. erhält, hat daher bessere Karten, wenn das Gehalt mit hoher Wahrscheinlichkeit steigen wird. Bei einer Kaufpreisfinanzierung – also einer Finanzierung des vollen Kaufpreises – geht die Bank ein höheres Risiko ein, als wenn viel Eigenkapital eingebracht wird. Daher berechnet sie einen höheren Zinssatz und erwartet mitunter eine höhere Anfangstilgung, wodurch die Monatsrate steigt. Außerdem achtet sie besonders darauf, dass der Preis für die Immobilie – ob Kauf oder Hausbau – in Bezug auf Lage und Zustand der Immobilie angemessen und auch dauerhaft gerechtfertigt ist. Ein paar Einschränkungen gibt es also, wenn der gesamte Preis über einen Kredit finanziert werden soll. Aber: „Wer aber über eine langfristig sehr gute finanzielle Perspektive verfügt und schon jetzt anfangen kann, den Kredit zügig zu tilgen, für den kommt die Kaufpreisfinanzierung durchaus infrage“, meint Matthias Zetzl von Dr. Klein.

Gerade wenn ein hoher Anteil des Kauf- oder Gestehungspreises finanziert wird, ist eine lange Zinsbindung ratsam, denn damit verschafft man sich eine lange Planungssicherheit. Weil die Zinsen derzeit außerdem besonders günstig sind, spricht laut Dr. Klein oftmals nichts dagegen, sie sich für 15 oder 20 Jahre festschreiben zu lassen. Auch Volltilgerdarlehen lohnen eine Proberechnung: Bei dieser Art des Kredits gilt der vereinbarte Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Kredits, also bis alles zurückgezahlt ist. Das kostet zwar etwas mehr, schließt aber bei der individuellen Finanzierung das Risiko aus, dass die Zinsen steigen könnten.
Ebenso sollte die Tilgung möglichst hoch angesetzt werden. Auch das bedeutet eine höhere Monatsrate, aber so kommt man zügig vom anfangs relativ hohen Darlehensbetrag herunter. Das beschleunigt die Rückzahlung insgesamt und spart Zinskosten. Denselben Effekt haben Sondertilgungen – zum Beispiel aus Erbschaften oder Versicherungen: Sie helfen zusätzlich, das Darlehen schnell zu reduzieren.

Wie oben schon erwähnt, ist es immer und auf jeden Fall hilfreich, so viel Eigenkapital wie möglich in die Immobilienfinanzierung einzubringen. Dabei gibt es noch mehr Optionen als den klassischen Sparstrumpf. Mit gezielten Fragen helfen erfahrene Berater, alle Möglichkeiten auszuloten. „In den Beratungsgesprächen zeigt sich sehr oft, dass Darlehensnehmer mehr Möglichkeiten haben als sie zuerst gedacht haben“, so die Erfahrung vom Spezialisten von Dr. Klein. Denn auch Rentenversicherungen, Aktien oder Fondssparpläne können als Eigenkapital genutzt werden, bis zu einem bestimmten Maß lassen sich auch Eigenleistungen beim Hausbau anrechnen. Wenn bereits eine Immobilie vorhanden ist, kann dies den Zinssatz ebenfalls verbessern.