Fehler bei Neubau und Sanierung – So lassen sie sich vermeiden

Ein durchaus gängiges Szenario: Ein altes Gebäude, das eine hohe zweistellige oder vielleicht sogar schon eine dreistellige Jahreszahl auf den Fundamenten hat, einen ziemlich langen Sanierungsstau aufweist und Eigentümer, die nur das kleine Preisschild im Auge hatten, nicht aber die Feinheiten des Sanierens: Bei dieser ungünstigen Kombination sind Fehler beinahe vorprogrammiert.

Faktisch allen älteren Gebäuden, sofern sie nicht in jüngster Zeit bereits in den Genuss von umfangreichen Sanierungsmaßnahmen kamen, ist gemein, dass sie im energetischen Sinn nicht auf der Höhe der Zeit sind. Primär zählen dazu die Wände ebenso wie Dach und Fenster, die viel zu durchlässig sind. Doch Dämmungsarbeiten sind teuer. Das führt bei zu starkem Sparwunsch zu einem Problem, welches leider durch das sture Befolgen der Vorgaben der Energieeinsparverordnung durch viele Eigentümer noch verschärft wird. In diesem Gesetz heißt es nämlich:

„Eigentümer von Wohngebäuden […], die […] beheizt werden, müssen dafür sorgen, dass zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum (oberste Geschossdecken), die nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 erfüllen, […] so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt/(m²K) nicht überschreitet. Die Pflicht nach Satz 1 gilt als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist […].“

In der Praxis erfüllen viele einfach nur diese Mindestvorgabe, lassen vielleicht noch die alten Fenster gegen neue austauschen – und sanieren sich so direkt in die Schimmelfalle. Denn: Jede lückenhafte Dämmung (also etwa nur Fenster und Dach) führt dazu, dass es kalte Stellen im Haus gibt, in diesem Beispiel die Außenwände. Hier schlägt sich Feuchtigkeit, besonders im Bereich unmittelbar um die neuen Fenster, schnell nieder und wird so zum idealen Schimmel-Nährboden.

Die Maßgabe lautet daher bei der Dämmung, alles oder gar nichts. Wenn sowieso eine Komplettdämmung geplant ist, sollte diese aus dem gleichen Grund in einem Zug erledigt werden, nicht etappenweise.

Altbauten sind im Vergleich zu Neubauten oft günstiger. Das führt dazu, dass sie auch eine Käuferklientel anlocken, die eigentlich gerne einen Neubau hätte, sich diesen aber nicht leisten kann oder will – auch tiefgreifende Sanierungen bis auf die Grundmauern lassen den Altbau höchstens gleichteuer wie einen Neubau werden. Nur äußerst selten ist es mehr.

Für solche Menschen ist der Altbau dann aber eigentlich nur eine Verlegenheitslösung, die sie dadurch überdecken möchten, dass sie die Sanierung mit hochmodernem Interieur und sehr trendigen Farben durchführen. Das Ergebnis ist eine Analogie zum 80-Jährigen, der sich im Teenager-Look kleidet. Das solcherart nur oberflächlich sanierte Haus wirkt wie ein Anachronismus, passt weder in den Neubau- noch den Altbau-Look. Deshalb: Wer einen Altbau saniert, sollte zumindest mit etwas Feingefühl gegenüber dem Alter des Gebäudes vorgehen.

Das Haus steht bereits, die notwendigen Arbeiten sind offensichtlich und die Handwerker wissen was sie tun. Wozu also einen Architekten zurate ziehen? –  so denken viele Altbaukäufer vor der Sanierung. Das Problem dabei ist: Dies kann 99 Mal gut gehen, und beim hundertsten Mal eine katastrophale Fehlentscheidung sein. Denn längst nicht jede Problemzone an einem Altbau ist überdeutlich sichtbar. Zudem können planlose Saniermaßnahmen solche auch erst hervorrufen – man denke an einen alten Dachstuhl, der gedämmt wird, dessen Balken jedoch schlicht für das zusätzliche Gewicht unterdimensioniert sind.

Fakt ist: Jede Bau-Epoche hat ihre ganz eigenen Schwachstellen, welche oft nur Profis erkennen und fallbezogen bewerten können. Insbesondere mit dem vorherigen Punkt im Auge sollte daher ein versierter Altbauplaner beinahe zwingend hinzugezogen werden.

Heute kommen durchschnittliche Neubauten auf rund 150 Quadratmeter Wohn- bei etwa 600 Quadratmetern Grundstücksfläche. Früher war das, vor allem in ländlichen Gebieten, etwas anders. Da kamen normale Häuser häufig nur auf 100 Quadratmeter, wogegen aber die Grundstücke vierstellige Flächenzahlen aufwiesen.

Für Käufer solcher Altbauten heute ist das oft genug Grund und Einladung, die etwas knappe Wohnfläche durch Anbauten zu erweitern. Primär kein Problem. Doch auch hier entstehen die Reibungspunkte oft dadurch, dass „irgendwie“ angebaut wird, statt dieses Gewerk dem Haus stilistisch anzupassen; was wiederum zur Folge hat, dass das Gesamtbild nicht mehr stimmig wirkt. Auch das ist wiederum ein starkes Argument für den Altbau-Fachmann. Nur er kann auch einen Anbau so planen, dass er sich optimal integriert und hinterher nicht wie ein Fremdkörper wirkt.

Selbst für einen vergleichsweise günstigen Altbau müssen sich die meisten Menschen Geld leihen. Wenn die Hausbank dann ein gutes Angebot macht, nehmen viele nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die avisierten Kosten für die Sanierung als Kredit-Paket – und geben dadurch mitunter viel mehr aus, als es eigentlich nötig wäre.

Denn was viele nicht im Hinterkopf haben: Spezialisierte Institute sind hier oft ein besserer Ansprechpartner, denn sie bieten passende Pakete für typische Investitionen im Bereich Bauen und Sanieren. Förderbanken wie die KfW offerieren nicht nur Gelder und energetische Vorgaben für Neubauten, sondern besonders auch für Altbauten und vor allem für deren energetische Sanierung.

Tatsächlich hat die KfW mit der Stufe „Effizienzhaus Denkmal“ sogar spezielle Programme für denkmalgeschützte Gebäude, bei denen kaum klassische Maßnahmen impliziert werden könnten. Bevor also der Bankberater bemüht wird, sollten Altbau-Interessenten in jedem Fall bei der KfW vorstellig werden – oftmals ist es die günstigere Lösung.

An einem Punkt ähneln sich Altbauten und ein Gebrauchtwagen: Als Besitzer hat man oftmals nicht den Hang zur absoluten Perfektion wie bei brandneuen Stücken. Ein nicht ganz farbgleich überlackierter Kratzer wird ebenso eher toleriert wie die Tatsache, dass man gewisse Dinge nun auch in Eigenregie angeht – so viel ist das gute Stück ja nicht mehr wert, da kann man ja auch sparen.

Beim Auto wie dem Haus führt das dazu, dass diverse Arbeiten nicht so durchgeführt werden, wie es für Perfektion eben notwendig ist. Da werden die Badezimmerfliesen vom „Bekannten, der das schon mal gemacht hat“ verlegt. Der rissige Sockel einfach übergeputzt, statt abgeschlagen und komplett renoviert.

Ergebnis: bestenfalls optische Mängel, die natürlich den Wert des Hauses schmälern. Schlimmstenfalls jedoch Einfallstor für Folgeschäden – die dann wirklich nur durch Fachleute behoben werden können und weitaus höhere Kosten aufwerfen. Gerade der Altbau sollte Grund genug sein, die Maßnahmen von Fachleuten durchführen zu lassen. Just weil man damit immer noch günstiger fährt als bei einem Neubau.

Die Internetforen sind voll von Klageliedern von Neu-Altbaubesitzern. Die Decken zu hoch, die Räume zu klein, die Aufteilung unpraktisch, die Lichtdurchflutung zu gering. Hier liest man schnell heraus, dass dabei Menschen einen Altbau gekauft haben, die eigentlich lieber Neubaubesitzer wären. Denn natürlich spiegeln Altbauten die Realitäten und Trends der damaligen Zeit wider. Und manches lässt sich eben kaum abändern – wie beispielsweise die Raumaufteilung.

Dabei lässt sich dieser Punkt noch am leichtesten beheben: Wer einen Altbau kauft, muss sich einfach gewahr sein, dass es sich darin – trotz Komplettsanierung – anders als in einem Neubau wohnt.

Um Geld zu sparen, kann ein sogenanntes Ausbauhaus eine gute Variante darstellen. Je nach Ausbaustufe werden verschiedene Arbeiten dann in Eigenleistung erbracht. Die Muskelhypothek ist bei allen Hausbesitzern beliebt, auch bei denen von Bestandsgebäuden. Doch ebenfalls allen gemein ist, dass sie sich häufig überschätzen. Vielleicht noch nicht einmal im Können, sondern dem Zeitaufwand.

Natürlich kann man auch als Laie eine Wand verputzen wie ein Profi – wer jedoch nicht schon abertausende Wand-Quadratmeter von Berufs wegen abgearbeitet hat, wird dafür definitiv wesentlich länger benötigen als ein professioneller Stuckateur.

Deshalb: Niemals für die Eigenleistung die gleiche Zeit anberaumen, die man dem Fachmann zumessen würde. Eher das Doppelte, wenn nicht gar Dreifache davon. Das ist besonders wichtig, wenn terminierte Profi-Arbeiten auf der Eigenleistung aufbauen sollen (etwa Verlegen aller Stromleitungen in Eigenregie, Anschluss an festem Termin durch Elektrofachbetrieb).

Selbst diejenigen Besitzer, die ihren Altbau getreu dem zweiten Punkt dieses Kapitels nicht durch Ikea und Co. einrichten, machen oft noch einen beliebten Fehler: Sie generalisieren den Begriff „Alt“. Gekauft wird also alles, was man irgendwie mit Retro assoziiert. Der Bauernschrank aus den 20ern zum Bett aus den 60ern. Die alt-norddeutsch verflieste Küche mit Möbeln im Allgäu-Stil – und im Wohnzimmer hängt der ultramoderne Flachbildfernseher.

Natürlich ist es schwierig(er) originalgetreue Einrichtungselemente zu finden. Doch man sollte sich bei der gesamten Einrichtung auf einen roten Faden einigen – und wenn man dafür momentan nichts Passendes findet, auch mit Mut zur Lücke agieren. Zwar dauert dann alles etwas länger. Aber man bekommt am Ende ein Heim, das wirklich „rund“ wirkt.

Der letzte Punkt des Altbaukapitels ist ein ziemlich verständlicher: Wenn die Komplettsanierung losgeht, neigen viele dazu, Nägel mit Köpfen zu machen und alles Alte zu entsorgen. Konsequent ist das durchaus. Leider aber oft auch zu viel des Guten. Da landen Dielenböden im Container, die durchaus sanierungswürdig gewesen wären. Werden Treppengeländer mit einer Patina, die nur die Jahrzehnte hervorbringen können, entsorgt.

Besser ist es, sich vor jeder Abrissmaßnahme die Frage zu stellen, was man sich vom Ersatz durch Neues verspricht. Oft genug ist „Behalten und Sanieren“ nämlich die harmonischere (und günstigere) Lösung als „Rausreißen und Austauschen“.

Neubauherren haben es an einem Punkt besser als ihre Altbau-Kollegen: Hierbei gibt es keine versteckten „Kellerleichen“, keine Probleme der Jahrzehnte – und ein versierter Planer ist zwischen Architektenhaus und Fertigbau ebenfalls immer im Boot. Dennoch kann man auch hier viele Fehler begehen.

Viele Häuslebauer wollen verständlicherweise „ihr“ Haus und keine Kopie des Nachbarexemplars. Wenn der Bebauungsplan zudem noch viele Freiheiten lässt, umso besser. Leider nutzen jedoch viele diese Freiheit, um über die Stränge zu schlagen. Da steht dann eine Mallorca-Finca neben dem Bauhaus-Würfel, der Walmdach-Pavillon gegenüber von dorischen Säulen vor dem Eingang. Das Ergebnis: Das Neubaugebiet wirkt wie bunt zusammengewürfelt.

Natürlich kann und muss man als Bauherr nicht alles nachmachen. Zumindest sollte man aber ein wenig die Harmonie des Gesamtbildes ausnutzen und vielleicht nicht jede stilistische Freiheit ergreifen, nur, weil sie möglich ist. Oft gibt auch der örtliche Bebauungsplan bestimmte Gestaltungsrichtlinien vor.

Natürlich hat auch Hausbau seine Trends. Und wer will schon nicht zeitgenössisch bauen, wenn Hunderttausende für einen Neubau ausgegeben werden? Das Problem ist jedoch, dass Trends besonders stark und negativ herausstechen, wenn sie dereinst abgelöst wurden. Betrachtet man einmal typisches 70er-Jahre Wohndesign: Damals sicher ultramodern, heute jedoch nur noch eines: der absolute Zwang zur Sanierung.

Der Ratschlag lautet daher: Bei allem, was sich nur schwer und/oder teuer abändern lässt (Fassadenfarben, Bauweisen, Außenböden…) sollte man die extravaganten Trends zugunsten von zeitlosem Design fallen lassen. Das hat nebenbei auch positive Auswirkung auf den Werterhalt des Hauses und spart langfristig Geld, weil das Gebäude nie wirklich unmodern wirkt.

Es gibt vieles, was in Katalogen sehr gut aussieht. Bestes (und gerade enorm trendiges) Beispiel: Offene Innenräume unter weitgehendem Verzicht von Trennwänden. Natürlich hat das einige Vorteile. Das Haus wirkt viel großzügiger und heller.

Tatsächlich hat es jedoch auch veritable Nachteile. Etwa beim Kochen, wo nichts die Dünste hindert, sich im Haus zu verbreiten; beim Heizen, weil es unmöglich ist, Einzelräume energiesparend kühler zu regeln oder auch bei der Privatsphäre.

Aufträge an einzelne Firmen zu vergeben, wirkt oft wie ein finanzieller Vorteil und kann es auch sein. Wesentlich häufiger hat eine große Zahl an unterschiedlichen Auftragsnehmern jedoch Chaos zur Folge, besonders dort, wo Arbeiten aufeinander aufbauen. Nicht umsonst offerieren so viele Anbieter „Häuser aus einer Hand“. Das ist wesentlich nervenschonender, was man, weil der Bau auch so noch stressig genug bleibt, dankbar annehmen sollte.

Schon bei der offenen Bauweise wurde es angeschnitten: Katalog-Theorie und Wohn-Praxis klaffen oft weit auseinander. Dies vor allem, weil man als Bauherr häufig gezwungen ist, rein nach Optik und Anmutung zu entscheiden – vielleicht auch noch dem Ratschlag von Experten, die Häuser eher als Kunstform sehen, denn als Wohnraum.

Natürlich ist es unmöglich, jedes Detail vorher irgendwie auszuprobieren. Doch wo immer möglich, sollte man es versuchen oder wenigstens nach Praxisberichten im Internet suchen, um von den Praxiserfahrungen anderer zu profitieren. Denn nichts ist ärgerlicher, aus einer Vielzahl von Optionen zu wählen und dann nach dem Einzug festzustellen, dass diese im Alltag einfach nur unpraktisch sind.

Ein Keller kann den Bau um gut und gerne 50.000 Euro verteuern oder verbilligen – je nachdem welche Bauart gewählt wird. Vor allem unter der Prämisse, dass er bei vielen nur als Lagerfläche genutzt wird, verzichten nicht wenige Bauherrn dankend – und machen einen Riesenfehler. Denn der Alltag führt bei den meisten dazu, dass sich viel ansammelt – wohin damit, so ohne Keller?

Vor allem kann man heute noch nicht absehen, was später kommt. Vielleicht wird der Keller dereinst zur idealen Wohnung für die zu pflegenden Angehörigen oder die flügge werdenden Kinder. Zunächst mag ein Keller nur teuer und überflüssig wirken. Bei den meisten Hausbesitzern bekommt er später jedoch echten Wert – und sei es nur als zusätzliches Wohnflächen-Argument beim Verkauf.

Glas ist trendig, Glas ist hell, lässt ein Haus freundlich und offen wirken. Kein Wunder also, dass derzeit viele Neubauten mit großen Glasflächen errichtet werden. Dabei handelt es sich jedoch abermals um einen Fall von „Schick in der Theorie, ärgerlich in der Praxis“. Denn wo Glas ist, muss man regelmäßig zu Putzeimer und Lappen greifen. Je nachdem, wie umfangreich die Fassade verglast ist, reicht dazu der kleine Haushalts-Tritt bei Weitem nicht mehr aus.

Daher sollte man sich vorher die Frage stellen: wie viel Mobilität mag man sich für später zugestehen? Wie viel Prozent der kargen Freizeit darf das Fensterputzen beanspruchen? Auch vielleicht mit dem Hinterkopf-Vermerk, dass man nicht jünger wird.

Das Haus war teuer, der Bau lang. Verständlich also, dass viele Besitzer die Anlegung des Gartens auf später verschieben. Weniger verständlich ist jedoch, dass sehr viele diesen Außenbereich als vom Haus abgetrennte Sonderzone betrachten, die stilistisch vollkommen eigenständig gestaltet und eingerichtet wird.

Da besteht dann das Haus vielleicht aus prächtigen Blockbohlen, im Garten dominieren jedoch hochmoderne anthrazitfarbene Platten und ebensolche Sitzmöbel. Dies sorgt ebenfalls dafür, dass die Harmonie des Gesamtbildes verlorengeht. Daher: Es ist kein Problem, den Garten erst lange nach dem Einzug anzugehen. Dennoch sollte er sich in seiner Anmutung so weit es geht ans Haus anlehnen.

Im vorherigen Punkt war von anthrazitfarbenen Platten die Rede. Mit Absicht. Denn gerade heute strotzen die Bau- und Einrichtungsmärkte nur so vor nüchtern wirkenden Produkten, Farben und Designs. Und an diesem Punkt kollidiert die Wirklichkeit mit zwei Regeln aus diesem Artikel:

1. Niemals übermäßig dem Zeitgeist hinterherlaufen
2. Immer auch die Praxistauglichkeit im Auge behalten

Natürlich sind Farben absolute Geschmackssache. Jedoch ist sehr vieles, was heute gekauft wird, so nüchtern, dass der wichtigste Faktor beim Zuhause darüber verloren geht: Gemütlichkeit. Daher sollte man sich vor dem Kauf öfters fragen, für wen man eigentlich die besagten Waren erwerben will: Für Nachbarn und Passanten, die anerkennend dem nüchtern-modernen Design zunicken oder einem selbst, der tagtäglich damit leben muss?

Der letzte Punkt richtet sich an alle Bauherrn, die ihr Häuschen auch deshalb errichten, weil sie es sich darin später als Senior gemütlich machen wollen. Dann stellt sich allerdings die Frage: Warum bauen dann viele so, als wären sie im Alter immer noch topfit, könnten Treppen steigen und bräuchten niemals eine Gehhilfe oder gar Rollstuhl?

Natürlich muss man als Mittdreißiger sein Haus nicht so errichten, als hätte man bereits das Rentenalter erreicht. Aber ein wenig Weitblick bezüglich der Durchgangsbreiten, Schwellen, Treppen und weiteren Faktoren macht in jedem Fall Sinn. Vor allem deshalb, weil das meiste, was im hohen Alter fast schon lebensnotwendig ist, für jüngere Hausbewohner zumindest keine Zusatzbelastung, meist jedoch sogar etwas mehr Lebensqualität darstellt.

Bauen und Sanieren bedingt, eine unzählige Anzahl von einzelnen Schritten und Gewerken zu einem funktionierenden Ganzen zu kombinieren. Vieles davon können natürlich nur die Profis erledigen. Das schwächste Glied dieser Kette sind jedoch allzu häufig die Auftraggeber, die Bauherren und Altbaukäufer, deren Vorstellungen an der Wirklichkeit scheitern – auch wenn vielleicht die Handwerker alles genau so gemacht haben, wie es gewünscht wurde.