Anschlussfinanzierung – Klug rechnen, wenn die Zinsbindung ausläuft

27.01.2023

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Hurra-wir-bauen.de: Gut, wer ohne sie auskommt. Doch viele private Bauherren brauchen eine Anschlussfinanzierung für ihren Hausbau, weil der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt ist. Wann sollte gehandelt werden?

Thomas Teske: Zum richtigen Zeitpunkt, denn Spielregeln sind einzuhalten. Derzeit sollte man versuchen, sich die günstigen Zinssätze für die nächsten Jahre zu sichern. Zuerst – das heißt rechtzeitig vor Ablauf des bisherigen Kredits – sollte man sich von der Hausbank ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung machen lassen. Allerdings ist nicht ratsam, bis zum Ablauf der Zinsbindungszeit zu warten und ohne weitere Prüfung ein Anschlussdarlehen zu akzeptieren. Verlängerungsangebote sind oft nicht die besten. Alternativ kann man sich bei anderen Bankinstituten nach einer Umschuldung erkundigen und Angebote – unbedingt samt Kleingedrucktem – vergleichen. Bei einem Bankenwechsel sollte man darauf achten, dass nicht erneut erhebliche Grundbuch- und Notarkosten anfallen. Mit einer Übertragung der Grundschuld auf den neuen Geldgeber ist das zu umgehen. Oft übernimmt dieser die dafür erhobenen Gebühren von 200 bis 300 Euro.

Hurra-wir-bauen.de: Sind sogenannte Forward-Darlehen eine Option?

Thomas Teske: Mit einem Forward Darlehen, das heißt Voraus- oder Vorratsdarlehen, schreibt man derzeit gültige Zinssätze bis zu 66 Monate vorab fest. Es löst dann die aktuelle Finanzierung ab. Das ist praktisch eine Wette auf die Zukunft. Denn zum Stichtag muss das Darlehen in der festgelegten Höhe abgenommen werden – gleich ob die Marktzinsen dann höher oder niedriger sind oder sich die benötigte Darlehenssumme verändert hat. Bei Nichtabnahme berechnen die Banken eine saftige Entschädigung von etwa zehn Prozent der vereinbarten Darlehenshöhe. Bis zum Auszahlungszeitpunkt fällt zudem für jeden Wartemonat ein Zinszuschlag von 0,02 % p.a. an, der sich zum aktuellen Zinssatz hinzuaddiert.

Hurra-wir-bauen.de: Können Sie das einem Beispiel verdeutlichen?

Thomas Teske: Nehmen wir an, Ihre Zinsbindung läuft am 30.11.2020 aus. Am 30.01.2018 haben Sie ein Forward-Darlehen zum aktuellen Sollzins von 1,85 und damit effektiven Jahreszins von 1,95 Prozent beantragt. Die ersten sechs Wartemonate sind zinszuschlagsfrei. Doch die ab 30.7.2018 bis 30.11.2020 für 28 Monate anfallenden Zinszuschläge von 0,02 Prozent erhöhen die Forward-Konditionen zum Auszahlungszeitpunkt um 0,56 auf 2,41 Prozent.

Hurra-wir-bauen.de: Angesichts einmalig niedriger Marktzinsen erscheint trotz Zinszuschlags die Orientierung auf ein Forward-Darlehen ziemlich vernünftig.

Thomas Teske: Klug gerechnet, stimmt das. Weniger Zinsen zu zahlen, kann einen Vorteil von mehreren Hundert Euro pro Monat ausmachen. Nicht wenige Bauherren jedoch gehen unglücklich mit Forward Darlehen um, bedenken nicht alle Gegebenheiten. Sicher ist es ein halbes bis drei Jahre vor Kreditablauf – noch früher halte ich zumeist für nicht sinnvoll – eine Chance, sich die günstigen Zinssätze zu sichern. Aber: Die persönliche und vor allem betriebswirtschaftliche Situation ist genau zu klären. Baut die Familie auf stabilen Beziehungen auf? Wie hoch sind Einkommen und Rücklagen? Mögliche Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit sind einkalkulieren. Denn was auch immer kommt: Dieses Darlehen ist abzunehmen! Generell gilt – und das betrifft alle Modelle von Anschlussfinanzierungen – strategisch zu denken und alle Eventualitäten einzubeziehen, ganz nach der Prämisse: Je weniger Geld aufgenommen wird, desto weniger ist zurückzuzahlen. Klingt einfach, ist aber ein gehöriges Stück Finanzmathematik, mit dem Verbraucher rasch überfordert sein dürften.

Hurra-wir-bauen.de: Inwiefern?

Thomas Teske: Viele Faktoren sind einzurechnen, ich nenne Stichworte. Nicht selten wird die Restschuld falsch angesetzt. Verspätete sich beispielsweise die Auszahlung des ursprünglichen Darlehens durch verlängerte Bauzeit? Einst aufgenommene KfW-Darlehen berechnen Zins und Tilgung vierteljährlich. Für empfehlenswerte Sondertilgungen vor der Anschlussfinanzierung sollte niedrig verzinstes Geld eingesetzt werden. Dafür könnten auch Bausparverträge aufgelöst werden. Sinnvoll ist, die einstige Kapitaldiensthöhe beizubehalten und bei künftig geringerem Zins den Tilgungsanteil zu erhöhen. Damit verringern sich Finanzierungszeit und Summe der bezahlten Zinsen.

Hurra-wir-bauen.de: Sollte es bei der Regeltilgung von drei Prozent bei Verbraucher-Immobiliendarlehen bleiben?

Thomas Teske: Drei Prozent Tilgung kann eine von mehreren Möglichkeiten sein. Mehr ist gut, weniger kaum empfehlenswert – auch wenn niedrige Zinsen verlocken, es dennoch mit einem Hausbau zu wagen. Risiken sind immer mit ehrlichem Blick auf sich selbst abzuschätzen. Zudem: Banken prüfen seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Bonität der Kunden noch umfassender – sie sind dazu verpflichtet. Danach richten sich u.a. Kreditbedingungen. Damit diese günstig ausfallen, sollten Verbraucher ihre Konditionen optimieren.

Hurra-wir-bauen.de: Wie ist eine solche Optimierung zu schaffen?

Thomas Teske: Fragen Sie uns! Das ist jetzt bitte keine Eigenwerbung, denn: Unabhängige Berater wie wir können unbeeinflusst von Vertriebsvorgaben einzelner Kreditinstitute rechnen. Wir bauen unsere Beratung so auf, dass Verbraucher Vor- und Nachteile verschiedener Optionen erkennen und ihre Entscheidung treffen können. Natürlich verlangen wir Beraterhonorare, die aber, so bestätigen uns Kunden immer wieder, durch solcherart optimiertes Vorgehen schnell eingespielt sind. Alles ist eben insgesamt zu rechnen.

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