Bestandsimmobilie sanieren - Was gilt es zu beachten?

Baureife Grundstücke sind Mangelware. In guten Lagen sind sie schon lange ausverkauft – oder so teuer, dass das Grundstück allein schon mehrere Hunderttausende kosten kann. So richtet sich der Blick verstärkt auf die vielen Wohnhäuser, die in den vergangenen Jahrzehnten errichtet wurden. Viele Häuser der Aufbaugeneration aus den 1960er bis 1980er Jahren kommen auf den Markt. Oft befinden sie sich in attraktiven Lagen, die Grundstücke sind meist noch großzügig bemessen und die Infrastruktur ist vorhanden. 

Doch Gebäude aus den Nachkriegsjahren können es trotz großer äußerlicher Attraktivität in sich haben, warnt VPB-Bauherrenberater Marc Ellinger. „In diesen Jahrzehnten hat man die Errungenschaften der Bauchemie gefeiert – und heute müssen wir in diesen Häusern grundsätzlich befürchten, dass wir Schadstoffe im Gebäude finden könnten.“ Es gibt eine lange Liste an Stoffen, auf die das Haus von einem Schadstoff-Experten untersucht werden sollte. Dazu gehören Asbest in Klebern, Putzmörteln, Spachtelmassen, Tapeten, Bodenbelägen, Rohren und Rohrummantelungen, PCB, Dioxine, Furane, künstliche Mineralfasern und teerhaltige Kleber. „Auch die Natur bietet leider einiges an gesundheitsgefährdenden Biostoffen. Schimmel oder Taubenkot stellen eine erhebliche Gefahr dar“, fügt Marc Ellinger an. Deshalb rät er, jede Immobilie sorgfältig untersuchen zu lassen. Liegt ein begründeter Schadstoffverdacht vor – dieser ergibt sich bereits aus dem Bauzeitalter – ist der Verkäufer verpflichtet, die Kaufinteressenten darüber zu informieren. Alternativ kann er ein Gutachten vorlegen, das die Schadstofffreiheit belegt. 

Wenn Stoffe gefunden werden, die bei Sanierung als Sonderabfälle zu entsorgen sind, rät Marc Ellinger, die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebene Schadstoffdokumentation und -entsorgung vorab möglichst genau berechnen zu lassen. Nicht selten erweise sich, dass ein Umbau mit erforderlicher Schadstoffsanierung am Ende teurer werden kann als ein Abriss und Neubau. Manchmal sprengt schon allein der Abriss das Budget. Denn alle vorhandenen Schadstoffe schlagen als Sonderabfälle, die teuer zurückgebaut und entsorgt werden müssen, zu Buche. „Natürlich sollte man versuchen, die sogenannte graue Energie, also die für den Bau des Bestandsgebäudes aufgewendete Energie, zu erhalten“, so der Bauexperte weiter. Aber: „Am Ende ist es eine Frage der Abwägung von Kosten und Nutzen. Und nicht selten kommen Bauherren zu dem Schluss, dass sie für die erheblichen Kosten einer Sanierung vorhandener Räume lieber einen Neubau planen lassen.“ Daher rät Marc Ellinger, sich in jedem Fall von unabhängigen Sachverständigen beraten und begleiten zu lassen, um als Laie eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

Entscheidet man sich für eine Sanierung, für die aus ökologischer Sicht einiges spricht, sollte man sich über mögliche Fördermittel rechtzeitig vor Beginn der Planung informieren. Ellinger gibt zu bedenken: „Ein Haus aus den 1960er oder 1970er Jahren energetisch so zu ertüchtigen, dass es den KfW-Kriterien für Energieeffizientes Sanieren entspricht, bedeutet hohen Aufwand beim Umbau.“ Es kann, so der Experte weiter, energetisch und ökologisch sinnvoll sein, das technisch und finanziell Machbare zu ermitteln und dies – auch wenn es nicht oder nur als Einzelmaßnahme gefördert wird – umzusetzen. „Ein Haus mit einer moderat gedämmten Gebäudehülle ist energetisch schon weitaus besser als das vorher unsanierte Haus. Die Idee der Sanierung ist ja unterstützenswert – aber es sollte mit spitzem Stift gerechnet werden. Wichtig ist, dass man nicht aufs Geradewohl den erstbesten Altbau kauft, sondern das Objekt der Wahl vorher schon möglichst eingehend auf Chancen und Risiken in Augenschein nehmen und erstbeurteilen lässt“, lautet das Fazit des Bauexperten.