Bauvorgaben – Darauf müssen Bauherren und Immobilienbesitzer achten

Oder dass die EnEV konkrete Vorgaben macht, in welcher Stärke die Dämmung und Fenster auszuführen sind. Bauherren und Eigentümer müssen eines immer – sich vor jeder Maßnahme fragen, ob Genehmigungen erforderlich sind. Andernfalls kann die Beseitigung gefordert werden.

Eigentümer vertreten gern die Ansicht, auf ihrem Grundstück nach freien Stücken entscheiden zu dürfen. In der Praxis haben weitere Instanzen Mitspracherechte in erheblichem Umfang und zwar sowohl Bund und Länder, als auch die jeweilige Kommune.

Letztere erlassen den Flächennutzungs- sowie einen Bebauungsplan. Beide sind aus Sicht des Bauherrn extrem wichtig. Der Grund: Über die Pläne kann eine Gemeinde dem Bauvorhaben bereits in der Planungsphase das Wasser abgraben.

Kommunen setzen mit dem Flächennutzungsplan einen grundlegenden Rahmen fest, wie sich die Nutzung des Gemeindegebiets in Zukunft entwickeln soll. Der Plan erfasst in groben Zügen das gesamte Gemeindegebiet und teilt es Wohngebiete, Gewerbeflächen und landwirtschaftliche Nutzflächen auf.

Erstellt wird der Flächennutzungsplan immer nach § 5 Baugesetzbuch (BauGB). Mit dem Plan bringt eine Gemeinde zum Ausdruck, wie sie sich in den kommenden Jahren entwickeln will – und wo privaten Bauprojekten beispielsweise die geplante Nutzung als Gewerbefläche entgegensteht.

Als vorbereitender Bauleitplan hat der Flächennutzungsplan insofern keine rechtswirksamen Folgen. Erst mit Entwicklung des Bebauungsplans wirken sich die kommunalen Planungsphasen direkt auf den einzelnen Bauherren aus.

Das Ziel: Mithilfe des Plans will die Gemeinde ihre Entwicklung im Detail steuern – etwa um den bestehenden Siedlungscharakter zu erhalten. Wie die Bebauungspläne im Detail aussehen, variiert. Im Regelfall besteht der Plan aus:

• Planzeichnung (Teil A)
• Textteil (Teil B).

Maßgebend für die Ausführung beider Teile sind die Planzeichenvorordnung sowie das Baugesetzbuch. Letzteres ist gemeinsam mit den Landesbauordnungen die Rechtsgrundlage, auf welcher die kommunalen Bebauungspläne erlassen werden. Mit dem Bebauungsplan verfolgt eine Gemeinde immer bestimmte Ziele. Hierzu gehört unter anderem:

• Nachhaltigkeit
• Denkmalschutz
• Umweltschutz
• Schutz natürlicher Lebensgrundlagen

Um diese Ziele zu erreichen, erfolgt die Erstellung des Plans unter bestimmten Gesichtspunkten, wie:

• soziale/kulturelle Bedürfnisse
• Umweltschutzregelungen
• Wirtschaftsinteressen
• Infrastrukturanspruch.

Welche kuriosen Situationen sich daraus ergeben können, zeigt ein Beispiel aus Schleswig-Holstein – über welches sogar der NDR ein einem Kurzbeitrag berichtet. Innerhalb einer Gemeinde galt zum Sendezeitpunkt durch den Bebauungsplan die Pflicht zur Eindeckung mit Reet. Das eigentlich Kuriose: Diese Pflicht erfasste nicht die gesamte Gemeinde, sondern nur Teile der Kommune.

Dass es gerade beim Dach immer wieder zu Streit kommt und Gerichte mitunter auch gegen die Gemeinden und deren Bebauungspläne entscheiden, zeigt ein anderer Fall. Vor dem Verwaltungsgericht Trier musste eine Gemeinde eine Niederlage hinnehmen, welche einheitliche Farbgestaltungsvorschriften erlassen hatte. Hiermit griff die Kommune (im verhandelten Fall) – so die Ansicht des Gerichts – zu stark in grundgesetzlich garantierte Baufreiheit ein.

Aus den obigen Schilderungen ergibt sich ganz klar, dass es bei Bauvorhaben stets wichtig ist, sich den Bebauungsplan der entsprechenden Kommune genauer anzuschauen. Nur so lässt sich herausfinden, ob bestimmte Hürden oder besondere Ansprüche existieren. Einheitliche Regelungen gibt es diesbezüglich nämlich nicht.

In Deutschland hat ein Grundstückseigentümer zwar generell das Recht, sein Eigentum auch bebauen und verändern zu können. Allerdings greift immer ein präventives Verbot der Bebauung – bis Baugenehmigungsbehörden den Maßnahmen zugestimmt haben. Es geht an dieser Stelle um die Baugenehmigung.

Letztere kann Bauherren nicht einfach verweigert werden. Solange ein Bauantrag korrekt gestellt wird und weder öffentlich-rechtlichen Vorschriften noch die Rechte Dritter verletzt sind, ist dem Antrag stattzugeben. Eigentümer haben also eigentlich Anspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung.

Ein wesentlicher Aspekt in der Prüfung des Antrags ist die Konformität hinsichtlich des Bebauungsplans. Bis zum endgültigen Beschluss sind Vorbescheide und Teilbaugenehmigungen möglich. Erteilt werden kann die Genehmigung, wenn der Bauantrag alle erforderlichen Dokumente enthält, unter anderem Folgende:

• Bauzeichnungen
• Baubeschreibung
• Energiebilanz

Ein nicht zu unterschätzender Aspekt betrifft die Beteiligung des Nachbarn. In einigen Bundesländern ist sie Bestandteil des Genehmigungsverfahrens. Andere Länder räumen Nachbarn zwar Widerspruchsmöglichkeiten ein – allerdings ohne aufschiebende Wirkung für die Erteilung der Baugenehmigung. Gerade dieser Punkt kann das eigene Bauvorhaben durchaus in die Knie zwingen.

Die Gesetzgebung hat in den letzten 20 Jahren mit entsprechenden Vorschriften in erheblichem Umfang in die Baufreiheit der Bevölkerung eingegriffen. Entsprechende Vorgaben werden maßgebend über die Energiesparverordnung (kurz EnEV) festgelegt. Dahinter steht das Ziel, den Energieverbrauch der Immobilien zu verringern. Ein niedrigerer Verbrauch bedeutet, dass insgesamt weniger Energie zur Verfügung gestellt werden muss – was langfristig die Emission schädlicher Gase senken soll.

Da es sich bei der EnEV um eine bundesweit geltende Rechtsnorm handelt, sitzen alle Bauherren hier in einem Boot. Was steht in der Energiesparverordnung? Und sind davon auch Eigentümer einer Bestandsimmobilie – etwa in Verbindung mit Nachrüstungen – betroffen?

Aber nicht nur Berlin mischt im Bausektor mit. Auch Brüssel hat in der Vergangenheit immer wieder einen Teil zur Verschärfung der Regeln beigetragen. Und so wird es auch 2021sein. Bis dahin muss der Bund die Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments umgesetzt haben. Zu deren Kernpunkten gehört die Einführung des Niedrigstenergiegebäude.

Was steckt dahinter? In der Richtlinie hat die EU beschlossen, dass alle Mitgliedstaaten bis 31. Dezember 2021 das Niedrigstenergiegebäude als Standard für Neubauten einführen müssen. Leider bleibt die Richtlinie in der praktischen Umsetzung äußerst schwammig. Es wird davon gesprochen, dass der neue Standard einen nahe bei Null liegenden Energiebedarf hat – und dieser wiederum primär aus erneuerbaren Energieträgern zu decken ist.

Grundsätzlich gelten die Standards zwar nur für den Neubausektor. Somit sind also alle Gebäude betroffen, die ab 2021 errichtet werden. In der Praxis dehnt die Richtlinie mit Artikel sieben die Regelungen auch auf den Bestand aus. Hintergrund: Sobald bei einer Immobilie aus dem Bestand eine umfassende Renovierung ansteht, sollen die Energieeffizienzregeln wie für den Neubau berücksichtigt werden. Über die Richtlinie werden die Mitgliedsstaaten angehalten, entsprechende Maßnahmen zu entwickeln.

Mit dem Niedrigstenergiehaus hat die EU den Mitgliedsstaaten einen neuen Standard auf die Fahnen geschrieben. Die deutsche EnEV entwickelt die Vorgaben zunehmend in diese Richtung. Wer als Eigentümer heute ein Haus baut, kann sich an den Mindeststandards der Verordnung orientieren. Diese sehen so aus, dass ein Wohnhaus etwa 50 bis 60 Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter innerhalb eines Jahres verbraucht. Diese Energiemenge wird für Warmwasser und Heizenergie verbraucht.

Aber: Die Orientierung an Mindeststandards birgt gewisse Risiken. Es besteht die Gefahr, eine Immobilie sehr schnell bautechnisch hinter höhere Standards zurückfallen zu lassen – was sich in der Wertentwicklung der Immobilie niederschlägt.

Um die niedrigen Energiestandards zu erreichen, sind in der Verordnung verschiedene Maßnahmen verankert. Dazu gehören beispielsweise:

Fenster (Fassade):    1,30 W/m²K
Dachfenster:    1,40 W/m²K
Fassade:    0,24 W/m²K
Dachschrägen & Steildächer:    0,24 W/m²K

Neben den reinen Verbrauchswerten richtet sich die Bewertung einer Immobilie heute auch nach der Energiequelle, welche genutzt wird. Erstrebenswert ist in den Augen des Gesetzgebers der Griff zu regenerativen Energieträgern. Verschiedene Technologien rücken dabei in den Fokus:

• Geothermie
• Solarenergie
• Wind- und Wasserkraft

Um die Umsetzung hoher Standards und den Einbau effizienter Systeme für die Heizung zu fördern, greifen Bund und Länder zu Fördermaßnahmen. Besonders bekannt ist in diesem Zusammenhang die KfW Förderung. Aber auch die Landesaufbaubanken locken mit finanziellen Anreizen.

Grundsätzlich greifen für Bestandsimmobilien unterschiedliche Vorgaben. Einerseits kann sich eine Pflicht zur Nachrüstung ergeben. Dies betrifft unter anderem Kessel für die Heizung, wenn diese eine Lebensdauer von 30 Jahren erreicht haben. Da die Verpflichtung nur für bestimmte Kesseltypen gilt, müssen Eigentümer hier besonders genau hinschauen. Wer mit einem Konstant-Temperaturkessel heizt, kann durchaus von der Nachrüstpflicht getroffen werden. Auch im Hinblick auf die Dämmung der obersten Geschossdecke sind Eigentümer nicht aus dem Schneider.

Wird eine Immobilie umfassend modernisiert, kann sie am Ende wie ein Neubau behandelt werden. Ausnahme: Es kommt lediglich zum Austausch einzelner Anbauteile – etwa, wenn Fenster und Türen erneuert werden. Grundsätzlich ist auch hier ein Blick auf die Verordnung zu werfen. Im Einzelfall können auch bei Anbauteilen Vorgaben gemacht werden.

Sicherheit liegt eigentlich im Interesse der Eigentümer und Bewohner. Lange wurden wichtige Regeln aber nicht beachtet. Der Gesetzgeber hat inzwischen in vielen sicherheitsrelevanten Bereichen Verordnungen erlassen – etwa den Brandschutz betreffend.

Aber auch in Bezug auf die Ausführung der elektrischen Leitungsnetze kann natürlich nicht jeder Eigentümer machen, was er gerne möchte. Wie sehen die Regelungen heute im Detail aus?

1. Rauchwarnmelder: Vom Flickenteppich zur Normierung?

Wohnungsbrände sind sehr gefährlich – und können gerade in den Nachtstunden schnell zu Todesopfern durch Rauchgasvergiftungen und Verbrennungen führen. Umso wichtiger ist ein schnelles Alarmieren der Bewohner. In Deutschland gilt inzwischen flächendeckend die Pflicht zum Einbau der Warnmelder in Neubauten. Allerdings nicht aufgrund einer bundesweit einheitlichen Gesetzgebung. Verantwortlich sind hierfür die Länder.

Zu welchen kuriosen Situationen dies führt, zeigt der Freistaat Sachsen. Seit 2016 sind Rauchmelder in Neubauten zwar vorgeschrieben. Das Land hat die Verpflichtung bisher allerdings nicht auf Bestandsimmobilien ausgedehnt. Damit müssen sich Mieter auf den guten Willen des Vermieters verlassen oder selbst aktiv werden.

In vielen anderen Ländern hat inzwischen eine verbindliche Regelung auch für den Immobilienbestand gegriffen – zuletzt in Thüringen. Berlin und Brandenburg – die bisher noch keine rechtsverbindliche Vorgabe haben – wollen bis 2021 nachziehen.

2. Elektrik im Bad

Ein sehr sensibler Bereich ist das Badezimmer. Hier werden elektrische Geräte betrieben, gleichzeitig kann es durch Nässe zum Stromschlag kommen. Daher gelten für diesen Bereich besondere Regelungen, welche technischen Anlagen eingesetzt werden dürfen. Eingeteilt wird das Bad in vier Schutzbereiche:

• Schutzbereich 0 – Geräte müssen gegen Eintauchen geschützt sein) und dürfen mit Schutzkleinspannung betrieben werden
• Schutzbereich 1 – fest installierte Verbraucher erlaubt, ansonsten Schutzklasse gegen Strahlwasser
• Schutzbereich 2 – keine Schalter und Steckdosen, Leuchten nur nach Schutzart IP X4
• Schutzbereich 3 – Schalter und Steckdosen nur mit FI-Schutzeinrichtung

Besitzer eines Eigenheims haben im Regelfall auch einige hundert Quadratmeter große Grundstücke. Viele denken dann über den Bau eines kleinen Schuppens oder Gartenhauses nach. Aber auch der Carport oder die Garage liegen nachträglich als Plan immer wieder auf dem Tisch. Das Problem: Viele Eigentümer denken immer noch, dass sie hier keine Regeln beachten müssen. Doch bekommen Baugenehmigungsbehörden Wind von der Sache, kann es schnell teuer werden – wenn die Beseitigung festgesetzt wird.

1. Gartenhaus bauen: Vorschriften sind nicht einheitlich

Beim Gartenhaus sollte nie ohne Baugenehmigung mit dem ersten Spatenstich angefangen werden. Aufgrund der Vielzahl an Fertigteil-Lauben und Geräteschuppen ist es schwierig, pauschal die Lage einzuschätzen.

Eigentümer werden sich informieren müssen, inwiefern Vorgaben der Länder eine Rolle spielen – oder vielleicht sogar der Bebauungsplan innerhalb der Kommune den Bau bestimmter Gartenhäuser schlichtweg verbietet. Gerade, wenn ein Gartenhaus sehr klein ist, kann es durchaus verfahrensfrei sein. Hier ist dann je nach Bundesland keine Baugenehmigung erforderlich. Neben der Größe sind jedoch noch weitere Faktoren zu beachten.

2. Genehmigung bei Carports und Garagen

Ähnlich wie die Situation beim Gartenhaus sieht auch das Thema Garage aus. Werden die Anbauten – etwa ein Carport – ohne Genehmigung errichtet, kann die Behörde immer eine Beseitigung anordnen. Die Regelungen sind an dieser Stelle wieder von Land zu Land unterschiedlich. Beispiel Sachsen: Hier sind Garagen und Carports bis zu einer Grundfläche von 50 qm verfahrensfrei.

Allerdings sollte niemand davon ausgehen, dass dies für alle Bundesländer gilt. Die Unterschiede sind erheblich, der Blick in die jeweilige Bauordnung und den Bebauungsplan darf daher nicht versäumt werden.

Wohneigentum verpflichtet – nicht nur zu gegenseitiger Rücksichtnahme gegenüber den Nachbarn. Bauherren und Eigentümer müssen sich auch mit dem Gesetz auskennen. Gerade, wenn es um den Neubau oder eine umfassende Modernisierung geht, sind viele Genehmigungen einzuholen und Regeln zu beachten.

Unterschätzt wird zum Beispiel, dass bei einer Modernisierung die Immobilie energetisch wie ein Neubau behandelt werden kann – und dann entsprechend saniert werden muss. Aber auch die Errichtung eines Gartenhauses oder der Garage darf in ihrer Tragweite nicht unterschätzt werden. Eigentümer sollten also durchaus eine gewisse Affinität für Baugesetze und Verordnungen haben.