Ein Haus bauen – Schritt für Schritt zum Eigenheim

Das Projekt Eigenheim steht und fällt mit der Finanzierung. Wenn mitten in der Bauphase das Geld knapp wird, hat sich der Traum von den eignene vier Wänden schnell erledigt.

Wie viel Haus können Sie sich leisten?

Deswegen ist die Klärung der finanziellen Situation der erste und zugleich wichtigste Schritt, bevor der Hausbau überhaupt starten kann. Es sind verschiedene Etappen notwendig, in denen die Finanzierung genauestens errechnet und geplant wird. Die erste Etappe ist die Budgetplanung. Sie klärt die Frage, was Sie sich überhaupt leisten können. Dazu werden sämtliche Kosten und Ausgaben, die monatlich anstehen, gegenübergestellt. Dadurch lässt sich ermitteln, wie viel Eigenkapital Sie in den Hausbau investieren können, es sollten mindestens 20 Prozent der Finanzierungssumme sein. Außerdem wird berechnet, wie viel Geld im Monat für die Tilgung der Kreditrate zur Verfügung steht. Daraus ergibt sich ein zunächst grober Überblick darüber, wie hoch die Kreditsumme sein darf und wie viel Geld Sie insgesamt in den Hausbau investieren können.

Verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten

Wer ein Haus bauen möchte, kommt in der Regel um ein Darlehen nicht herum. Bei den unterschiedlichen Kreditformen müssen Sie genau überlegen, welcher Kreditvertrag zu den persönlichen Bedürfnissen und Möglichkeiten am besten passt.

• Annuitätendarlehen
• Volltilgungsdarlehen
• Variables Darlehen

Zusätzlich können Sie die Baukosten senken, indem Sie Förderprogramme zum Hausbau in Anspruch nehmen. Das sind staatliche Fördermaßnahmen, wie die KfW-Förderprogramme, Wohn-Riester und die finanzielle Unterstützung der Länder und Kommunen, die Bauprojekte mit günstigen Krediten und Grundstücken bezuschussen.

Gesamtkosten werden leicht unterschätzt

Doch wie viel Kapital wird für den Bau eines Hauses benötigt? Mit dem Kaufpreis des Grundstücks und den Kostenpunkten des eigentlichen Hausbaus allein ist es bei Weitem nicht getan. Grundsätzlich setzen sich die Gesamtkosten aus vielen Variablen zusammen, unter anderem stellen sich folgende Fragen: Wie groß ist das Grundstück und in welcher Lage befindet es sich? Welchem Haustyp soll das Eigenheim entsprechen (Massivhaus, Fertighaus etc.)? Im Durchschnitt belaufen sich die Kosten für das Grundstück derzeit auf 104 Euro pro Quadratmeter. Für den Hausbau an sich fallen durchschnittlich 1.300 Euro pro Quadratmeter an: Keller, Balkon und Terrasse nicht miteingerechnet. Einen nicht unerheblichen Posten machen die Baunebenkosten aus, die rund 15 Prozent des Anschaffungspreises betragen.

Zu den Baunebenkosten zählen unter anderem folgende Positionen:

• Maklergebühren
• Notarkosten für den Kaufvertrag
• Eintragung der Grundschuld
• Eintragung im Grundbuch
• Grunderwerbssteuer
• Vermessungsarbeiten
• Gutachten für den Baugrund
• Baugenehmigung
• Gebühren für den Prüfstatiker
• Anschluss von Bauwasser und Baustrom
• Erschließungskosten für Gas, Strom, Wasser, Telefon und Fernsehen
• Versicherungen während der Bauphase (Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung)

Wie so vieles, kommt auch der Bau eines Eigenheims nicht ohne Dokumente und Papiere aus.

Der Bauantrag

Das erste Dokument, das Sie für den Hausbau brauchen, ist der Bauantrag, mit dem die Erteilung der Baugenehmigung bei der unteren Bauaufsichtsbehörde beantragt wird. Die Baugenehmigung benötigen Sie, um mit dem Hausbau beginnen zu können. Den Bauantrag können Sie jedoch nicht selbst einreichen, das muss ein Bauvorlageberechtigter erledigen, etwa ein Architekt oder ein Ingenieur des Hausbauunternehmens. Er verantwortet den Entwurf des Bauantrags bautechnisch und unterschreibt ihn gemeinsam mit dem Bauherrn. Für die Einreichung des Bauantrags werden neben dem Antrag selbst noch weitere Dokumente benötigt. Welche das sind und wie das Verfahren für die Genehmigung des Bauvorhabens gestaltet ist, fällt je nach Bundesland unterschiedlich aus. In manchen Bundesländern ist keine Baugenehmigung nötig, sofern es einen verbindlichen Bebauungsplan gibt und die Erschließung des Grundstücks gesichert ist. Der Architekt meldet das Bauvorhaben dann mittels einer Bauanzeige bei der zuständigen Behörde. Legt diese innerhalb einer bestimmten Frist keinen Widerspruch ein, können Sie mit dem Hausbau beginnen. Um vor dem Bauantrag schon zu prüfen, ob für Ihr Traumhaus eine Baugenehmigung zu erwarten ist oder nicht, und sich damit unter Umständen eine Menge Arbeit zu sparen, sollten Sie eine Bauvoranfrage stellen.

Weitere Dokumente

Vor Vertragsabschluss und nach der Baufertigstellung müssen die Baufirmen Ihnen folgende Unterlagen aushändigen:

• Unterlagen, die die Einhaltung der Landesbauordnung belegen
• Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)
• Nachweise über Planung und Bauausführung für den Förderdarlehensgeber

Überlegen Sie, welche weiteren Unterlagen Sie benötigen könnten, und nehmen Sie diese entsprechend in den Vertrag mit auf.

Diese Unterlagen sollten Sie sich vor Vertragsabschluss geben lassen:

• Baugenehmigung beziehungsweise Baufreistellungsunterlagen
• Statistische Berechnungen und Positionspläne
• Bauausführungspläne
• gegebenenfalls Planungsunterlagen zu Sonderbauweisen
• Wärmeschutznachweis und Wärmebedarfsausweis
• gegebenenfalls Schallschutznachweis
• Lüftungskonzept nach DIN 1946-6

Diese Unterlagen sollten Sie sich nach der Bauabnahme geben lassen:

• sämtliche Installationspläne
• Qualitätsnachweise für Baumaterialien
• Abnahmeschein des Schornsteinfegers
• Bedienungsanleitungen und Garantiescheine für sämtliche technischen Geräte
• falls landesrechtlich vorgeschrieben: Prüfberichte zur Statik und anderen bautechnischen Nachweisen, Abnahmebericht des Ingenieurs, bauaufsichtlicher Gebrauchsabnahmeschein, Gewährsbescheinigung über die fachgerechte mangelfreie Ausführung der Bauleistung

Bauvorschriften

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem Baugrundstück machen, sollten Sie sich mit den Vorschriften zum Hausbau auseinandersetzen. Es ist für Laien nicht unbedingt leicht, bei den Vorschriften und Gesetzen den Durchblick zu behalten. Liegt für das Gebiet, in dem Sie bauen möchten, ein Bebauungsplan vor, müssen Sie sich an die darin angegebenen Vorgaben halten. Um zu erfahren, welche das konkret sind, können Sie den Bebauungsplan bei der jeweiligen Gemeinde einsehen. Prinzipiell gibt der Bebauungsplan darüber Auskunft, ob das Wunsch-Grundstück überhaupt bebaubar ist. Unter Umständen gibt es auch Angaben darüber, welche Anzahl an Geschossen zulässig und welche Dachform erlaubt ist. Sollte kein Bebauungsplan vorliegen, muss sich Ihr Haus in Sachen Gestaltung an die Häuser der Umgebung anpassen.

Sobald Sie wissen, wie viel Geld Sie für das Projekt Eigenheim zur Verfügung haben und ob die Bebauung nach Plan möglich ist, können Sie sich auf die Suche nach einem geeigneten Grundstück machen. Das ist allerdings nicht unbedingt einfach. Lesen Sie hier Tipps für die Wahl eines Baugrundstücks:

Die Lage ist entscheidend

Mit der Wahl des Grundstücks legen Sie fest, wo Sie in Zukunft und idealerweise für den Rest Ihres Lebens leben möchten. Daher ist es besonders wichtig, dass Sie bei der Lage keine voreiligen Schlüsse treffen. Es gibt keine pauschale Regel, die beurteilen könnte, welche Lage jeweils am besten ist. Die Wahl ist immer eine Frage der persönlichen Bedürfnisse und Wünsche. Je nach Lebenssituation und -weise ist es von Vorteil, wenn das Grundstück Rand- statt Innenstadtlage hat. Je nachdem, wie es jeweils um die Entfernung zur Arbeit oder zu Familie und Freunden bestellt ist. Auch die Frage, ob es in der Nähe Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Ärzte, Kirchen und Schulen gibt, spielt eine Rolle. Ebenso Faktoren wie die Anbindung an den Nahverkehr, das Verkehrsaufkommen und die Art des Wohngebietes (rein oder gemischt, gewachsen oder Neubaugebiet).

Was sonst noch wichtig ist

Unabhängig von der Lage des Grundstücks sollten Sie in jedem Fall ein Bodengutachten erstellen lassen. Genau zu wissen, wie der Baugrund beschaffen ist, kann Ihnen später einige Zusatzkosten ersparen. Ansonsten gibt erst der Aushub der Baugrube Auskunft über den Boden, was zu teuren Komplikationen und Verzögerungen führen kann. Das Grundstück selbst kann ebenfalls ein K.O.-Kriterium bedeuten. Das ist etwa der Fall, wenn die Erschließungskosten so hoch sind, dass sie das gesamte Baubudget ins Wanken bringen, oder wenn die frühere Nutzung des Grundstücks Schwierigkeiten birgt. Klären Sie ab, ob das Grundstück im Altlastenverzeichnis des Landratsamtes vermerkt ist, ob Bodensanierungen oder gar eine Nichtbebaubarkeit drohen oder ob Dritte Rechte an dem Grundstück haben.
Was Sie generell bei der Wahl des Grundstücks und in gewisser Weise auch später beim Hausbau immer im Hinterkopf behalten sollten, wenn es um dauerhafte, unveränderliche Entscheidungen geht, ist der Wiederverkaufswert des Hauses. Eine hohe Investition an der falschen Stelle kann es unter Umständen später schwierig machen, einen Käufer zu finden.

So gelangen Sie an ein Grundstück

Es gibt verschiedene Wege, um ein Baugrundstück zu erwerben. Dazu gehören:

• Kleinanzeigen durchforsten
• Online und offline recherchieren
• Ein Grundstück aus dem Familien- und Bekanntenkreis erwerben
• Ein Grundstück durch Erbbaurecht erwerben
• Auf Baulücken zurückgreifen
• Ein Grundstück der Kommunen erwerben
• Ein Bauträgergrundstück kaufen
• Ein Grundstück aus einer Zwangsversteigerung erwerben
• Sich an einer Bauherrengemeinschaft beteiligen

Die Planung ist ein sehr umfangreicher Teil beim Bau Ihres Traumhauses und zugleich die Voraussetzung für eine Baugenehmigung. Sie beginnt mit der Idee zum Haus und endet erst mit der Fertigstellung.

Die Grundlagenermittlung

Als erstes müssen Sie sich entscheiden, welchem Haustyp Ihr Haus entsprechen soll. Anschließend wird geprüft, ob Ihr Vorhaben aufgrund regionaler Vorgaben überhaupt umsetzbar ist. Ist das der Fall, ergibt eine Besichtigung des Baugrundstücks und der Umgebung, welche Baumaßnahmen grundsätzlich möglich sind (Bestandsaufnahmen und Standortanalyse). Mit dem Architekten oder Bauunternehmer klären Sie wichtige wirtschaftliche und technische Fragen.

Die Vorplanung

Nach der Grundlagenermittlung werden Informationen über den Baugrund eingeholt, ein Planungskonzept erstellt und erste Kostenschätzungen gemacht. Unter Umständen sollten Sie jetzt Alternativen zum geplanten Haus überlegen.

Der Entwurf

Der Architekt oder der Bauingenieur entwirft einen ersten Plan Ihres Hauses im Maßstab 1:100 als technische Zeichnung inklusive Beschreibung, Berechnung der Anlage und Kostenberechnung.

Die Genehmigungsplanung

In dieser Phase stellt der Bauvorlagenberechtigte alle Unterlagen für den Bauantrag zusammen, um schließlich die Baugenehmigung für Ihr Traumhaus zu bekommen.

Die Ausführungsplanung

Im nächsten Schritt erstellt der Architekt oder der Bauingenieur die Ausführungsplanung. Alle bisherigen Planungen werden optimiert, um das Bauvorhaben umsetzbar zu machen. Pläne im Maßstab 1:50 bilden die Grundlage für die Baufirmen. Sie enthalten auch Angaben zu Material, Beschaffenheit, Verarbeitung und Toleranzen, gegebenenfalls schriftliche Anweisungen.

Vergabeplanung und Vergabe

Nun wird ein Leistungsverzeichnis erstellt mit einer Leistungsbeschreibung und nachvollziehbaren Mengenermittlungen. Dieses Verzeichnis ist die Grundlage für das Einholen verschiedener Angebote der Baufirmen. Durch das Verzeichnis lassen sich die einzelnen Angebote besser miteinander vergleichen. Anschließend werden die Angebote geprüft und die Unterlagen ausgewertet. Die Ergebnisse werden in einem Vergabevorschlag zusammengefasst, auf dessen Grundlage schließlich die Aufträge erteilt werden.

Die Bauüberwachung

In Zusammenarbeit mit einem Fachmann beginnt schon vor der Grundsteinlegung die Bauüberwachung. Dabei wird darauf geachtet, dass Punkte wie die Einhaltung des Zeitplans, die Qualität, der Einsatz der gewünschten Materialien und die Beseitigung von Mängeln erfüllt werden.

Bis der Traum vom Haus Wirklichkeit wird und der Umzug vonstattengehen kann, sind viele einzelne Schritte und Handgriffe notwendig. Durch die fünf Etappen der Bauphase entsteht nach und nach aus dem bloßen Bauplan ein fertiges Wohnhaus.

Erdarbeiten zur Baustellenvorbereitung

Die Erdarbeiten sind die Vorbereitung für den eigentlichen Hausbau. Zunächst wird die Baugrube ausgehoben, störende Bäume und Sträucher werden entfernt. Außerdem werden schon die Ver- und Entsorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom vorbereitet. Erst dann wird die Bodenplatte errichtet. Bei dieser sogenannten Gründung wird gegebenenfalls auch der Keller angelegt. Damit das Haus sicher im Baugrund verankert ist, muss der Stahlbeton der Bodenplatte vollständig aushärten, bis der Bau fortgesetzt werden kann. Drauf kommt dann eine Auflage, das Fundament des späteren Hauses.

Der Rohbau

Auf die Bodenplatte folgt nun die Hülle des Hauses, der Rohbau. Die Montage des Rohbaus macht fast 40 Prozent des gesamten Hausbaus aus und ist daher auch der kostenintensivste Schritt des Bauprozesses. Er umfasst sämtliche Außen- und Innenwände sowie Decken von Haus und Garage. Sobald der Rohbau des Erdgeschosses und der Decke erfolgt sind, beginnt der Rohbau des Dachgeschosses, der mit der Erstellung des Dachstuhls abschließt. Darauf folgt nach alter Tradition das Richtfest zur Halbzeit des Hausbaus, bei dem der Bauherr mit dem Zimmermann unter dem Richtkranz oder Richtbäumchen den letzten Nagel ins Dachgebälk schlägt. Das Richtfest markiert zugleich das Ende des Rohbaus.

Die Dacheindeckung

Nach dem Richtfest wird das Dach gedeckt. Die Deckung kann auf verschiedene Arten erfolgen, die je nach Entwurf variieren. Für gewöhnlich kommen dafür Tondachziegel oder Betondachsteine zum Einsatz. Zusätzlich ist es inzwischen üblich, das Dach mit einer modernen Wärmedämmung zu versehen.

Die Fassadenarbeiten

Gleichzeitig starten die Arbeiten an der Hausfassade. An den Außenmauern wird eine Fassadendämmung angebracht und aus dem rohen Mauerwerk wird eine glatte Fassade. Zum Schluss erhält die Fassade noch die gewünschte Farbe.

Der Innenausbau

Parallel zu den Fassadenarbeiten geht es mit dem Innenausbau weiter, der letzten Etappe in der Bauphase. Sie startet mit dem Einsetzen der Fenster und der Außentüren. Danach werden im gesamten Haus die Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Elektrizität, Heizung und Gas verlegt. Dazu gehören Elektroarbeiten wie Schlitzen, Fräsen und Kabelverlegung sowie die Installation der Sanitäranlagen und der Heizungsrohre. Das Legen des Estrichs ist die Vorbereitung auf den Fußbodenbelag. Während er trocknet, erfolgen weitere Arbeiten im Innern des Hauses. Dabei werden die Räume von innen verputzt, außerdem werden die Treppen und Innentüren sowie Verkleidungen, Verblendungen und nicht tragende Wände eingebaut, Wände und Decken verspachtelt. Der Fliesenleger fliest die gewünschten Wände und Böden. Mit der Fertigstellung der Sanitär- und Elektroinstallation ist der Innenausbau beendet.

Bis zum Einzug in das Eigenheim sind es dann nur noch vergleichsweise geringe Arbeitsschritte, die nötig sind.

Die Bodenbeläge

Spätestens jetzt werden die gewünschten Bodenbeläge in den Räumen verlegt, etwa Fliesen, Laminat oder Parkett, und die Fußleisten angebracht.

Maler- und Tapezierarbeiten

Die glatt verputzten und verspachtelten Wände werden nun mit Tapeten oder Wandfarben fertiggestellt. Jetzt sieht es in den Räumen schon gleich viel wohnlicher aus.

Die Küche

Mit dem Einbau der Küchenschränke und der Installation von Herd, Backofen, Kühlschrank, Spülmaschine und anderen Gerätschaften ist nun auch die Küche bereit für den Einzug.

Die Außenanlage

Zum Baugrundstück zählt nicht nur das Haus, sondern auch die Außenanlage. Um sie und das gesamte Bauprojekt fertigzustellen, muss zunächst der entstandene Bauschutt beseitigt werden. Die eigentliche Gestaltung des Gartens können Sie natürlich auch erst nach dem Einzug ins Eigenheim vornehmen, etwa das Anlegen von Wegen, Zäunen und die Bepflanzung.

Die Bauabnahme

Nach dem Ende eines Bauabschnitts, spätestens aber, wenn das Haus fertig ist, steht die Bauabnahme an. Das bedeutet, dass die Handwerker des jeweiligen Gewerks beziehungsweise der Bauträger ihre Arbeit für vollendet erklären und Sie als Bauherr bei einem gemeinsamen Termin überprüfen, ob die Leistungen den Vereinbarungen entsprechen. Deswegen sollten Sie sich gründlich auf die Bauabnahmen vorbereiten und das Haus nicht zu leichtfällig übernehmen. Denn sobald die Bauabnahme erfolgt ist, liegt die Beweislast für erbrachte Leistungen nicht länger bei den Handwerkern oder dem Bauträger. Von nun an müssen Sie Beweise vorlegen, wenn Ihnen nach der Bauabnahme Mängel auffallen. Erstellen Sie daher ein ausführliches Abnahmeprotokoll und dokumentieren Sie eventuelle Mängel zusätzlich mit Fotos. Anschließend sollten alle Beteiligten das Protokoll unterschreiben und sich auf eine Nachbesserungsfrist einigen.